НА прошедшей под эгидой Новосибирского клуба управляющих бизнес-центрами (КУБ) конференции «Коммерческая недвижимость: новые технологии и инструменты» ведущие спикеры отмечали переход данного сегмента к истинно рыночному формированию тарифов и цен, а также важность сервиса и неценовой конкуренции.
Председатель Офисного комитета российской Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), управляющий партнер «МТЛ. Управление недвижимостью» (Санкт-Петербург) Николай Антонов в качестве пряника рассказал о том, что ГУД проводится российский «Оскар» в сфере недвижимости — конкурс «100 лучших офисных и торговых центров России». В рейтинг вошли и новосибирские представители: 4 бизнес-центра и 3 торговых центра.
Как дополнил представитель РГУД в Новосибирске, директор по управлению проектами и инвестициями «Ёлка девелопмент» Максим Марков, также в Новосибирске по разработанной гильдией методике начались принудительные классификация и рейтингование бизнес-центров. Поэтому тот, кто не заявился, сам будет виноват, если, например, вместо «В+» получит «В»...
Кроме того, успешно переместившийся в Северную столицу наш бывший земляк Николай Антонов подчеркнул перспективность такого бурно развивающегося в столицах сегмента доходной недвижимости, как управление апартаментами. Для этого практикуется т. н. «проектный» подход. Так, инвесторам предоставляется проект управления и эксплуатации объекта, включая доходы, расходы, схему движения денежных средств, технические задания аутсорсерам и т. п.
Если говорить о тенденциях рынка коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, то с октября 2015 г. по июль 2016 г. цены сократились или остались на прежнем уровне. Средняя площадь вакантных площадей объектов офисной недвижимости в Петербурге составляет 10,6 процента, в Москве — 16 процентов. Средневзвешенные ставки аренды равны: для БЦ категории «А» — 1500 руб., «В+» — 1000 руб. и «В» — 1000 руб. Во втором случае цифры, соответственно, составляют 2050, 1500 и 1100 рублей. В связи с вводом новых площадей есть тенденция к снижению ставок. В сфере торговой недвижимости ситуация чуть лучше. Вакансия в этом сегменте составляет для Санкт-Петербурга 8,5 процента, для Москвы — 10 процентов.
Основные тренды — дифференциация и ужесточение неценовой конкуренции, как-то: увеличение качества и спектра услуг, внедрение передовых ИТ-решений и систем автоматизации. Основная цель управляющих компаний в 2016 году — поддержание лояльности и удержание арендаторов.
Президент Клуба управляющих бизнес-центрами Татьяна Гениберг представила «Анализ рынка коммерческой недвижимости Новосибирска в первой половине 2016 года». По ее данным, цены за последний год остались на прежнем уровне или понизились. Средневзвешенная стоимость аренды в нашем городе стабилизировалась на отметке 527 руб./кв. м. Негативное давление на рынок оказывают УК, прежде пытавшиеся завышать цены до 1000—1500 рублей, а сегодня их резко понизившие (например, «Кобра» уронила тарифы с 1200 до 800 рублей, «Москва» — с 900 до 500 рублей). При этом заполняемость в секторе БЦ класса «В» в среднем повысилась с 87 процентов до 92,5 процента. В сегменте торговой недвижимости в результате изобилия торговых площадей и снижения товарооборота ставки уменьшаются.
Как отметила Татьяна Гениберг, ниже некуда арендные ставки (увеличение с 213 до 220 руб./кв. м) в сегменте складской и индустриальной недвижимости. В то же время складов класса «А» и глубокой заморозки в Новосибирске не хватает. А на услуги ответственного хранения спроса нет. Прежние надежды на спрос на коворкинги со стороны фрилансеров и «малышей бизнеса» рассыпались — при теперешней экономии они предпочитают встречаться в кафе и работать дома.
Основные тенденции/новосибирского рынка коммерческой недвижимости:
а) кризис перепроизводства;
б) снижение ранее завышенных ставок на торговую недвижимость;
в) дефицит качественной складской и индустриальной недвижимости (перспективное направление);
г) низкий спрос на ответственное хранение;
д) снижение качества и уровня профессионализма новых арендаторов — предприятий малого бизнеса;
е) продвижение на рынок новых сервисов: например, Self Storage. Если к хранению вещей в централизованных ячейках игроки рынка пока не готовы, то предложение им заасфальтированных площадок с электричеством и холодной водой по цене 95руб./кв. м может оказаться перспективным. В частности, для хранения битых автомобилей, пиломатериалов и возведения «холодных» ангаров».
Также президент КУБ отметила развитие в нашем городе розничных и аптечных сетей, фитнес-салонов и сотовых операторов. «Обратной стороной медали» является то, что представители федеральных и региональных сетей «выносят мозг» новосибирским УК. Они заставляют арендодателей генерировать максимальное количество коммерческих предложений с целью «отжать» максимальную скидку. А в итоге выбирают из 80-90 проектов один, а то и ни одного…
Таким образом, отрадно, что и сфера коммерческой недвижимости волей судеб превратилась в рынок покупателя. С другой стороны, по меткому выражению одного из докладчиков, своим состоянием она напоминает болото — недоразвитых ниш в ней немного. При этом развитие их сдерживается низкой платежеспособностью и невысоким профессионализмом предприятий малого бизнеса, а также «выкручиванием рук» арендодателям со стороны их более крупных и благополучных коллег.
