Новосибирцы гордятся своими жилыми комплексами и средой вокруг них, но могут снова оказаться в трущобах, если не привыкнут доплачивать за комфорт.
Еще пару десятков лет назад престижные жилые комплексы в Новосибирске были наперечет. Если кто-то говорил, что живет в доме с фонтаном во дворе и подземным паркингом, в который можно спуститься в лифте, вычислить его адрес не составляло труда. Но сегодня зданий в удачной локации, придуманных архитекторами и обрамленных ландшафтными дизайнерами, становится все больше и больше.
В городе стало много домов с особыми входными группами, улучшенным благоустройством, современными инженерными решениями. В условиях ограниченного спроса на жилую недвижимость маркетинговые материалы застройщиков возводят эти качества в ключевое конкурентное преимущество. «Сегодня люди покупают не квадратные метры, а образ жизни», «Все, что вы цените, в тапочной доступности», «Живите так, как другие мечтают отдыхать» — подобные идеи активно реализуются в рекламных слоганах комплексов комфорт-плюс или бизнес-класса.
Но всегда ли новые собственники такого жилья готовы к тому, что за содержание улучшенного общедомового имущества и платить необходимо больше? И что происходит, когда не готовы? Об этом «Новая Сибирь» решила поговорить с экспертами, представителями стройиндустрии и специалистами по управлению общедомовым имуществом.
Любые деньги счет любят, но большие — больше
Главный редактор агентства «ЦДЖ» Андрей Кузнецов формулирует проблему помягче. «Маркетинговые предложения застройщиков обусловлены высокой конкуренцией за платёжеспособного покупателя, и поэтому нагрузка на себестоимость жилья действительно за последние годы в значительной степени выросла за счёт решений в части обустройства мест общего пользования (холлов, например), инфраструктурной начинки жилых комплексов, благоустройства и озеленения дворовых территорий, — говорит он. — Это всё становится гораздо привлекательнее для жителей, но платить за эту инфраструктуру им в основном приходится всего лишь раз — при покупке квартиры. Однако когда речь идёт про содержание, вот тогда действительно возникают вопросы».
Как выглядят цифры? В платежках на управляющую организацию они от дома к дому могут отличаться настолько, что и сравнивать их неприлично. Установленный городскими властями с 1 февраля 2026 года тариф на содержание жилых помещений муниципального жилищного фонда укладывается в вилку от 33,15 рублей с квадратного метра (это в неблагоустроенных одно- и двухэтажных домах) до 51,85 (в благоустроенных, с лифтом, мусоропроводом и противопожарной автоматикой). Есть еще один индикатор: рекомендованный мэрией тариф. Он в принципе малорелевантен и применяется лишь в конфликтных ситуациях, когда собственникам и управляющей организации принципиально не удается согласовать представленные экономически обоснованные цифры. Для приведенных выше категорий жилья он составляет, соответственно, 24,41 и 38,26 рубля.
Очевидно, что если собственник квартиры в приличном ЖК, знакомый с такими цифрами, будет ориентироваться на что-то среднее, то из реалий выпадет. Потому что только по этой строке платежи для него могут составлять 70-100 рублей с метра, и это еще без учета дополнительных строк, которые поднимают сумму до тех высот, которые диктует принятый уровень комфорта.
В Новосибирске, например, есть застройщик, известный очень высокими стандартами по строительству и благоустройству. В одном из ЖК он решил высадить привезённые из-за границы экзотические цветы и рассчитывал, что собственники их оценят и согласятся на строчку в тарифе за регулярную их высадку. Но люди красоты не оценили, а застройщик оказался перед выбором: либо платить из своего кармана, либо сменить ландшафтное решение на что-то более приземленное.
«Часто у людей вызывает вопросы подсветка зданий, — рассказывает Андрей Кузнецов. — Когда в Новосибирске красиво засветились многие жилые комплексы, это все отметили, архитектурная подсветка стала повсеместным явлением. Но жизнь показывает, что не все жители готовы за нее платить. К тому же то, что кажется красивым со стороны, не всегда комфортно — она ведь кому-то может светить прямо в окно. Собственники от этих расходов начали отказываться — им, как оказалось, зачастую плевать, что из-за этого рушится концепция всей внешней красоты».
Однако еще более значимый вопрос и более значимая статья расходов на содержание дома — это охрана, считает наш собеседник. На первый взгляд, всем должно быть понятно, что хорошие системы недешевы, а безопасность заботит всех. Но, как оказалось, это не совсем так. В особенности среди тех, кто держит квартиру как инвестиционную или сдаёт ее в аренду. В их интересах — платить коммуналку по минимуму, а насущные запросы и проблемы соседей их волнуют в десятую очередь. Они говорят: ну зачем нам вот это все? Давайте вообще снимем эти ворота, эти камеры наблюдения, мы за это переплачивать не хотим.
Зачем застройщику своя УК?
Из чего конкретно складываются преимущества, за которые премиумным новоселам предлагают платить? Это не просто чистые, а порой дезодорированные лобби, зеленые газоны, панорамные стеклянные фасады, которые может помыть только альпинист, тихий и быстрый фирменный лифт с «родными» кнопками. Есть даже ЖК, в которых вас при входе встретит негромкая классическая музыка. Это не бывает бесплатным и требует хлопот большой команды, задача которой в числе прочего сохранять высокую ликвидность жилья. В рамках одной УК могут быть предусмотрены штатные специалисты по шлагбаумам, лифтам, системам «умного дома» и другой инфраструктуре, в других УК все на аутсорсе, а в ТСЖ еще надо дождаться, когда до решения нужного вопроса дойдут руки у председателя.
«Для того, чтобы технические решения, определяющие высокий уровень жилого комплекса, исправно служили долгие годы, требуется своевременное и качественное обслуживание, и обеспечить его сможет лишь организация, обладающая глубокими знаниями о каждой детали этого сложного проекта. Не менее важен её инженерный состав, накопленный опыт, уровень технической оснащённости, — комментирует исполнительный директор ГК «Брусника» в Новосибирске Михаил Ансимов. – Мы потенциал инженерной составляющей своей УК знаем по 15 годам эксплуатации домов в Новосибирске, Екатеринбурге, Тюмени, Омске и других городах. Мы обеспечиваем преемственность знаний о системах, проводим обучение, помогаем коллегам в инженерной экспертизе. Все это позволяет иметь полный контроль за качеством обслуживания и сохранением продуктовых решений».
Независимый аналитик рынка недвижимости и автор телеграмм-канала «РОП» Сергей Николаев тоже понимает, что хозяйство, в котором нет достойного ухода, быстро увядает. Зачем покупать дом с большим концептуальным двором, если он скоро зарастет бурьяном? Однако он все же уверен: управляющие домов с повышенными стандартами комфорта находятся ровно в таких же условиях, как и обычные . «Это вечный вопрос — всем хочется более качественных услуг за более низкие цены, и по уровню жилья здесь нет отличий, — уверен он. — Конечно, есть у нас дома бизнес-класса, во дворах которых по нескольку раз в день снег чистят, а еще, по-моему, тротуары моют с порошком. Про газоны не говорю — они в идеальном состоянии. И не думаю, что там при определении тарифа кто-то торгуется. Но в целом люди всегда были недовольны стоимостью услуг ЖКХ, не сильно при этом разделяя, какая в этом доля вины монополистов, поставляющих ресурсы, а какая — ответственных за содержание дома».
«Недостаток средств приводит к деградации инфраструктуры: выходу из строя современных инженерных систем, износу дорогостоящих материалов отделки, утрате эстетики благоустройства и снижению безопасности, — согласен директор входящей в TS Group УО «Жуковка» Игорь Каркунов. — Если покупатель не готов платить за содержание, через 3-5 лет такой дом из «комфорт плюс» превратится в непрестижный объект с облезлыми фасадами, сломанными домофонами и загаженными холлами. В результате проиграют все: и жильцы, потерявшие в стоимости актива, и застройщик, испортивший репутацию».
В какой момент собственник решает экономить на уровне комфорта? Генеральный директор холдинга «Химметалл» Евгений Гаврилов считает, что когда проводится первое утверждение тарифа, большинство понимает, что за более дорогое жилье нужно будет платить больше. «При этом, как правило, выбирается управляющая компания застройщика, которая довольно быстро решает все вопросы, которые могут возникнуть между собственниками и строительной компанией, — говорит он. — Из-за этого взаимодействие между покупателями, УК и застройщиком проходит довольно гладко. Сложности начинаются, когда в силу разных причин, а в первую очередь это инфляция и объективный рост цен, тарифы приходится повышать. И уже тогда любое голосование, особенно связанное с увеличением стоимости содержания жилья, проходит с большим трудом».
Идею управления домом силами собственной управляющей организации застройщика оценил и Игорь Каркунов. В таких случаях нет рисков разбалансировки тарифа и затрат: управдом «с порога» устанавливает экономически обоснованный тариф, и это позволяет застройщику сохранить контроль над качеством услуг и состоянием объектов недвижимости.
Не столь однозначной видит ситуацию генеральный директор ГК «Поляков» Илья Поляков. «Многие застройщики открывают собственные управляющие компании, чтобы сохранять связанный сервис, чтобы поддерживать лояльность со стороны своих покупателей, которые становятся новосёлами, и следить за собственным фондом. Но, во-первых, так действуют далеко не все застройщики, причём даже в классе «комфорт плюс». У каждого своя индивидуальная ситуация. Но при этом, конечно, новостройки — это лакомый актив для профессиональных управляющих компаний. Если у крупного игрока есть возможность заявиться на конкурс и получить в управлении такое жильё, то это делают с большим удовольствием, потому что здесь — просто собираешь деньги, а ремонтировать и вкладывать можно меньше, чем надо, на домах старого жилого фонда».
Засланные казачки или добровольные активисты?
Сергей Николаев уверен, что именно борьба за фонд является главной движущей силой тарифных конфликтов. «Основная шумиха обычно раздувается не жителями, а именно конкурентами, которые борются за кварталы. Яркий пример — история почти десятилетней давности, когда на компанию «Дискус» было написано больше трёхсот заявлений, но при проверке оказалось, что из них не более двух процентов писали жители, всё остальное — подставные лица, засланные казачки.
Илья Поляков возражает: есть, конечно, и такие случаи, но все же не менее распространены ситуации, когда инициативные группы собственников жилья формируются из честных возмутителей спокойствия. Они начинают будоражить общественное мнение: мол, это управляющая компания у нас плохая, давайте уйдём к другой или создадим ТСЖ.
«Однажды в нашу УК пришли такие активисты от жителей соседнего жилого комплекса и сказали: нам наша управляющая компания что-то не нравится, мы к вам хотим. Для них посчитали тариф, но они отреагировали возмущенно: «Да вы что, с ума сошли? Не, мы не пойдем». А ведь тариф действительно считали как для себя — как для домов, которые мы обслуживаем, и это максимально лояльный тариф. Важный нюанс: для управляющей компании, созданной застройщиком, прибыль не является целью деятельности. Ее задача — не нести убытки и сделать собственника жилья счастливым. Когда УК это бизнес — там уже другая история».
Виктор ПОЛЕВАНОВ, «Новая Сибирь»
Ранее в «Новой Сибири»:
Время собирать «подснежники»: Новосибирские власти обещают массовую эвакуацию брошенных автомобилей
