Расплачиваться за порядок в долевом строительстве придется скачком количества проблемных объектов и падением объемов ввода жилья.
ЗА шесть месяцев текущего года прокуратура Новосибирска завела 16 уголовных дел против руководителей строительных компаний.
Большая часть дел связана с хищением денег дольщиков. По данным пресс-службы ведомства, глава компаний «ИнвестКом» и «СтройИнвест» Владимир Коновалов подозревается в хищении денег дольщиков при строительстве домов по улице Вилюйская, 5, 7 и 9. Еще два уголовных дела связаны со средствами, вложенными дольщиками в дом по улице Волховская, 39, — в преступлении подозревают руководителя строительной компании «Радуга». В отношении руководителей компании «СКИМС» расследование уголовного дела уже завершено. Их обвиняют в хищении средств дольщиков, вложенных в строительство жилых домов по улицам Сакко и Ванцетти и Декабристов в Октябрьском районе Новосибирска.
Предъявлено обвинение и главе компании «СтройЦентр», который, по данным прокуратуры, похитил деньги при строительстве многоквартирных жилых домов по улице Тульская, 80 и 82. Это, пожалуй, самый скандальный новосибирский долгострой: там остро стоит проблема не только дольщиков, но и большой армии людей, официально дольщиками не признаваемых, поскольку они заключали предварительные договоры с подрядчиком строительства. «Недодольщики» уже проводили длительные и массовые голодовки в самом центре Новосибирска.
16 дел за полгода — гораздо больше, чем средняя статистика преследования застройщиков (за весь 2017-й, например, было всего пять). Повышение активности правоохранителей эксперты рынка объясняют тем, что механизм привлечения средств участников долевого строительства радикально меняется.
Закрыт ли список?
Поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» частично уже работают. Изменения в первую очередь направлены на защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков. Закон регулирует банковское сопровождение сделок с новостройками, вводит механизм спецсчетов и страхование средств граждан на них, запрещает иные формы привлечения средств граждан в строительство, наделяет Минстрой РФ полномочиями контролировать стройки.
Согласно поправкам, банк сможет контролировать операции застройщика и даже отказать в их проведении, если они связаны с нецелевым расходованием средств. По мнению авторов законопроекта, новый порядок долевого участия (фактически — при посредничестве банка) позволит сделать механизм строительства абсолютно контролируемым и прозрачным. А это значит, что понятие «обманутые дольщики» должно исчезнуть из лексикона россиян.
Однако произойдет это не мгновенно. Переходный период от долевого строительства к проектному финансированию закончится 1 июля 2019 года, когда в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья.
Но и с 1 июля 2018 года на всех застройщиков, уже получивших разрешение на строительство, распространяется обязательное банковское сопровождение сделок и расчетов. Девелоперы уже сейчас смогут использовать спецсчета, деньги с которых застройщики будут получать только после введения дома в эксплуатацию.
Правда, именно на переходный период может выпасть максимальное количество проблем, считают эксперты. По оценкам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, количество дольщиков, оплативших квартиры, которые не строятся, в ближайшие пару лет может увеличиться вдвое.
Так что как ни хотелось бы считать опубликованный прокуратурой список последним, рассчитывать на это пока не приходится.
Готовы ли мы вскрыть нарыв?
По мнению Сергея Николаева, вступление в силу нового закона сработало как катализатор. Застройщики всегда банкротились и попадали под уголовное преследование, а кто-то за счет этого, наоборот, увеличивал долю рынка. Теперь эти процессы стали быстрее.
Этот катализатор проработал уже год, считает Сергей Николаев. В результате количество банкротящихся застройщиков (в разных стадиях процедуры) увеличилось в 2,4 раза. Параллельно выросло и количество заделов. Ведь к новым порядкам застройщики готовились основательно, получая разрешения про запас. В итоге строительный ресурс в виде оформленных стройплощадок, на которых новые правила будут действовать не в полном объеме, оказался в распоряжении не только успешных, но и проблемных девелоперов. «Сегодня в Новосибирске официально 43 дома-долгостроя, и меньше их не становится, — говорит Сергей Николаев. — К этому надо добавить еще 30, которых власти относят к списку объектов с высокой долей риска. А по-хорошему я бы еще 15 добавил, по которым сроки уже нарушаются. Но станет еще больше».
Дело в том, что новые правила в первую очередь исключат возможность строительных пирамид. Именно благодаря им многие застройщики, с одной стороны, решали свои проблемы, а с другой — попадали как в долговые ямы, так и конкретно в камеры. То есть строит компания дом, что-то пошло не так, она берется за следующий, а средства, полученные от его дольщиков, направляет на достройку первого. Иногда это прокатывало, иногда пирамида в полном соответствии с законами экономики и здравого смысла рушилась, увлекая под обломки и дольщиков, и самих застройщиков.
Теперь деньги будут иметь целевую направленность. По новым разрешениям — только целевую, по старым — ограниченно. В перспективе это приведет к порядку, но на первых порах вызовет рост проблем. «Вскрывается нарыв, и все, что там, в нем, скопилось плохого, — выйдет наружу», — комментирует Сергей Николаев.
Сколько их?
Недавно городские власти (в лице замначальника управления строительства и инженерного обеспечения мэрии Александра Колмакова) и общественность (ее представил председатель Новосибирской ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов Валерий Науменко) рассказали о самых сложных долгостроях Новосибирска. Получился в итоге неофициальный ТОП.
Возглавляют список дома на Тульской, 80 и 82. Стройка «заморожена» с 2009 года, в обманутых 450 дольщиков. Для введения объектов в эксплуатацию в начале 2019 года необходимо 800 миллионов рублей. Генподрядчикам удалось привлечь компанию «СМУ-9».
На второй позиции — самый крупный долгострой: четыре дома в микрорайоне «Закаменский». Квартиры здесь не получили 4000 дольщиков. В отношении руководителей застройщика возбуждено уголовное дело. По версии следствия, они похитили более 1 миллиарда рублей. Один из домов микрорайона «Закаменский» планирует достроить ГК «Стрижи».
Долгострои на Сухарной, 1 и Учительской, 9 имеют реальный шанс ввода в эксплуатацию уже в 2018 году. В числе объектов с высокой степенью готовности также дома по улицам Вертковская, 5/3, Ельцовская, 6 и Связистов, 13/2.
Сергей Николаев добавляет: на подходе мощная волна дольщиков от группы «ПТК-30» и компании «Доступное жилье — Новосибирск» («Новомарусино»). По второму, кстати, крупным обманутым дольщиком выступит сама мэрия, владеющая документами на 93 квартиры.
У власти нет других денег, кроме бюджетных
Есть ли у власти инструментарий для работы с содержанием нарыва? О нем, а также о текущей ситуации в строительной отрасли региона недавно подробно рассказывал врио министра строительства Новосибирской области Иван Шмидт.
В Новосибирской области важным инструментом считают масштабные инвестиционные проекты в сфере долевого строительства. На реализацию семи таких проектов область направила 537,5 миллиона рублей. За счет этих средств уже в 2018 году планируется восстановить нарушенные права порядка 600 участников долевого строительства.
Иван Шмидт напомнил, что работа по вводу в эксплуатацию проблемных объектов через механизм масштабных инвестиционных проектов в сфере долевого строительства уже в ближайшее время позволит достроить девять «замороженных» долгостроев. За полгода введены в эксплуатацию три проблемных объекта, 177 обманутых дольщиков стали новоселами. До конца года планируется достроить еще шесть. А вообще в период до 2021 года в регионе введут в эксплуатацию 45 долгостроев.
«В Новосибирской области сложился пул застройщиков, которые работают именно в этом сегменте. Их участие в реализации масштабных инвестиционных проектов в сфере долевого строительства позволит достроить более 6115 квадратных метров жилья», — объяснил Иван Шмидт.
По каждому проблемному дому региональное Министерство строительства и муниципалитеты разрабатывают «дорожные карты», в которых прописаны необходимые для достройки мероприятия. Проблемы дольщиков власть решает, снижая размер арендной платы за землю для застройщиков, оказывая им содействие в оптимизации технических условий, другими способами снижая финансовую нагрузку на участников строительства проблемных объектов. Также предусмотрено субсидирование оплаты за технологическое присоединение объектов к инженерным сетям.
Безопаснее — не значит спокойнее
Резюме про новые правила финансирования жилищного строительства отрасль формулирует примерно так: закон даст возможность работать добросовестным компаниям. Но их, правда, станет существенно меньше.
Лазеек для жуликов или просто бизнесменов, весьма вольно относящихся к правилам, практически не осталось. Совсем расслабляться покупателям жилья в стадии стройки, конечно, не стоит — недобросовестные бизнесмены на то и недобросовестные, чтобы эти лазейки находить.
Правда, в этой истории нельзя забывать и о том, что кроме повышения безопасности дольщиков президент Владимир Путин говорит еще и об увеличении ввода жилья. В перспективе он должен достичь 120 млн кв. м в год, в нынешнем, 2018-м, индустрия должна выйти на 88. «Однако в мае было сдано всего 1,3 млн, — констатирует Сергей Николаев. — Это антирекорд за последние пять лет».
Стремиться строителям еще есть к чему, но дело не только в них. Банковский сектор, который называют основным выгодоприобретателем изменений и одновременно же и основным оператором их внедрения, тоже не факт, что справится. Но это уже тема для будущих материалов.
Ася ШУМИЛОВА, Виктор ПОЛЕВАНОВ, «Новая Сибирь»
