По результатам круглого стола «Точечная застройка: последствия и решения» представители органов власти, застройщиков и экспертного сообщества пришли к выводу, что эта порочная практика уже как бы мертва, но, с другой стороны, слухи о ее смерти все же преувеличены…
ПОСКОЛЬКУ незанятых участков в «проходимых», близких к жилой и транспортной инфраструктуре местах в центре Новосибирска почти не осталось, последние 10 лет в нашем городе буйным цветом расцвела «точечная» (или, как ее политкорректно зовут чиновники, «уплотнительная») застройка в скверах и во дворах жилых домов взамен детских площадок и мест отдыха горожан.
Весомый аргумент для участия в «точечной» застройке — готовая сетевая инфраструктура. Правда, в центре города, где такое строительство дает максимальный эффект, сети обычно порядком изношены или не предусматривают подключения новых потребителей. В результате только что построенный дом может испытывать перебои с водо- , электроснабжением, канализацией или даже дать просадку. При этом благоустройство чаще сводится к тому, чтобы закатать территорию в асфальт, поставить ограду и шлагбаум, дабы «чужие» не прошли.
В результате в Новосибирске практически исчез сквер напротив цирка на углу улиц Челюскинцев и Нарымской, уничтожены зеленые насаждения напротив бань по ул. Советской, 36, а также сквер рядом с бывшим Военным универмагом на улице Гоголя, 34. Площадку отдыха горожан между домами по ул. Гоголя, 9а и Красному проспекту, 70 занял до сих пор пустующий 4-этажный офисный центр, кстати, одобренный властями в проекте как двухэтажный с цокольным этажом.
Суть в том, что некие анонимные инвесторы успели в «беззаконное время» (когда еще «наши» к власти не пришли) скупить самые лакомые участки Новосибирска. Поэтому строительство «объектов», вызывающих обращения и жалобы жителей близлежащих зданий, ведется на формально законных основаниях. Ведь все необходимые согласования и разрешения получены давным-давно.
В результате качество жизни в центре Новосибирска деградирует — парковок мало, обочины дорог и газоны забиты автомобилями, проезды настолько узки, что разминуться людям и транспортным средствам непросто. А строительные компании не прочь застроить последние «просветы» между домами. Ведь это коммерческие структуры, для которых главное — окупаемость и норма прибыли…
Кто виноват и что делать
Как заверил участников круглого стола замначальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, главный архитектор города Виктор Тимонов, одним из первых поручений вновь избранного мэра Анатолия Локтя чиновникам муниципалитета было решение точечную застройку прекратить. Слово сопровождалось делом. Мы это видим на примере возвращения Нарымскому скверу участка, который хотели передать под строительство гостиницы. Не может не вселять оптимизма, что мэрии хватило политической воли прекратить строительство на Вокзальной магистрали. Хотя это и принесло чистые убытки, вместо него сделали сквер с фонтаном. Так держать?!
Однако не все так просто. Поскольку срок получения земельного участка, технических условий, всевозможных разрешений, экспертизы и рассмотрения проектов занимает несколько лет, в данный момент реализуются «точечные застройки», начатые при другой «команде» в мэрии пять-шесть лет назад. Как считает Виктор Тимонов, ими грешат небольшие строительные фирмы-однодневки, не заботящиеся о своей репутации. Тогда как на участки в центре города, где по счастливому стечению обстоятельств нет застройки, наложен мораторий, и они не будут выставляться на продажу.
По словам независимого аналитика рынка недвижимости (см. metro-nsk.ru) Сергея Николаева, зло «точечных застройщиков» в том, что во имя снижения себестоимости и максимизации прибыли они обычно занимают под свой проект в 1,5-2 раза большую площадь, чем положено по строительным нормативам. В результате страдает жилая инфраструктура. Например, у проекта площадью 0,43 га по ул. Карамзина, 53 нет парковок и пожарного проезда. При всем том «однодневки» даже при возможности «точечной» застройки часто берут в аренду участки и не строят или «уходят» в долгострой (стройки по ул. Журинской, 37; Сибирской, 30а; Сибирской, 37).
По итогам I полугодия 2016 г. по объемам ввода жилья Новосибирская область занимает среди субъектов Федерации 11-е место (по сравнению с 7-м местом в 2015 г.). Лидерами регионального рынка в том же «классе» за последние 10 лет (в порядке убывания) являются компании «Дискус-Плюс», «Сибирь», «Энергомонтаж», КПД «Газстрой» и «КрасноообскмонтажСпецСтрой» (КСМ). Последняя не только не попалась на точечной застройке, но и показывает рекордные результаты по соотношению цена-качество готового жилья и по исполнению сроков ввода. Что не так-то просто. В среднем около 30 процентов строящихся домов в Новосибирске, включая такие крупные жилищные комплексы, как «Ясный берег» и «Панорама», вовремя не сданы.
Поскольку платежеспособный спрос упал, а себестоимость строительства и доступность финансирования снизились, Сергей Николаев ожидает на конец 2016 года до 120 «замороженных» строек по сравнению с 70 «долгостроями» по итогам I полугодия 2016 года. Из реализуемых в городе 500 проектов строительства жилья 160 приходится на центр города.
На окраинах города участки побольше, и потому застройщики могут «худо-бедно» развивать инфраструктуру, занимаясь комплексной застройкой. Но и там есть свои сложности. Например, на осваиваемый «Дискус-Плюсом» Плющихинский жилмассив, где компанией в этом году будет сдано до 1 млн кв. м жилья, приходится всего три детских сада и несколько магазинов, а за остальным нужно ехать в другие места, что создает дополнительную нагрузку на транспортные сети.
При выборе варианта для покупки жилья эксперт рекомендовал покупателям обращать внимание на:
надежность застройщика;
транспортные развязки и внутриквартальную инфраструктуру;
дополнительные опции за порогом квартиры;
темпы строительства и срок ввода;
дополнительные гарантии, включая проектное финансирование банка.
У всех свои недостатки
Генеральный директор ООО «ДСК КПД-Газстрой» Сергей Сукорцев поздравил всех строителей с профессиональным праздником, пожелал успехов, здоровья и посоветовал «не вешать нос в такое тяжелое время». Сергей Сукорцев затруднился дать «точечной застройке» негативную оценку:
— Вся страна уже 10-12 лет не может сформировать по этому поводу единое мнение. Может быть, в то время это был единственный разумный выход? Если даже на Красноярском экономическом форуме представители правительства не смогли определиться с приоритетами экономического развития…
Если говорить о комплексной застройке, то при проектировании ЖК «Чистая слобода» мы изначально задали высокие требования к благоустройству, спроектировали большие дворы, широкие площади. Слово, данное застройщиком дольщикам, должно быть свято. К идее комплексного освоения территории мы пришли позже, когда поняли, что 14,5 тыс. жителей ЖК существовать без развитой инфраструктуры не смогут. Поскольку наш основной клиент — семья из супругов среднего возраста с детьми-школьниками, мы построили спортивные площадки с травмобезопасным покрытием, хоккейную «коробку», затраты на «заливку» и освещение которой мы частично берем на себя.
Как уточнил Виктор Тимонов, «по итогам I полугодия 2016 г. в Новосибирске введено 59 процентов от запланированного на период жилья. Случается, застройщик «выжимает» из участка все «соки». В результате вокруг объекта «ни кола, ни двора», а жилье в нем не продается».
Хотя застройщики задолжали городу порядка 4 млрд руб., банкротить их мэрии «себе дороже» — появятся новые замороженные стройки и новые обманутые дольщики. Поскольку часто денег у должников нет, а строительных материалов хватает, мэрия берет долги социальными объектами — школами, детскими садами.
Это тем более актуально, что при комплексной застройке сначала сдается жилье, а все остальное появляется с запозданием. Чтобы, как 10 лет назад, «сливки» не снимали компании, близкие к власти, мэрия пытается «пробить» через горсовет единые требования к застройке по плотности, этажности, парковкам, благоустройству и другим нормативам.
О балансе интересов
Участники круглого стола сошлись во мнении, что необходимо найти разумный баланс между требованиями к рентабельности застройщиков и стремлением потребителей к максимальной комфортности проживания. А также работать над ошибками…
— Проекты комплексной застройки не всегда удачны, — утверждает архитектор и блогер Дмитрий Покровский. — Так, ЖК Rich House возник на месте памятника архитектуры, утраченного в 1990-е годы. То же самое можно сказать о стройке на месте бывшего молокозавода по ул. Чаплыгина. Де-юре это комплексная, но де-факто точечная застройка. Чудесный, но полностью закрытый и охраняемый ЖК «Оазис» прекрасен только для тех, кто там живет. Почему его закрыли от остальных горожан? Отчего нельзя было увеличить плотность дорожной сети, разбить ЖК на кварталы, оставив небольшую «приватную» территорию? Проблема обратной связи общественности с властью тоже не так проста. Услышаны должны быть все, но невозможно всем угодить. Застройщикам, органам власти и горожанам следует искать и находить компромиссы.
По мнению Виктора Тимонова, во избежание роста социальной напряженности одни и те же проекты должны предлагать решения на разный вкус, размер и кошелек:
— Если мы строим дома из одних однокомнатных квартир, мы формируем контингент, с которым сосуществовать сложно. Также нелепо смотрятся дома из апартаментов, купленных с инвестиционными целями, в которых, кроме охранников, никто не живет. С другой стороны, даже в неказистых снаружи панельных домах можно при желании создать рай для себя, своих детей и внуков. Не говоря уже о наполнении территории зданиями общественного назначения и развитии дорожной сети.
— Проблема с «одкомнатными» многокватирными домами была создана губернаторской программой прежнего губернатора Василия Юрченко, когда субсидия в 300000 руб. на приобретаемое жилье давалась молодым семьям независимо от его размера, — уточнил Сергей Николаев.
— Предложений от застройщиков очень много, и на каждого покупателя найдется свой продукт, — прокомментировала эксперт АН «Квадротека» Оксана Орлова. — При этом большинство проектов комплексной застройки не могут полностью решить проблему дефицита детских садов, школ и транспортной доступности.
В кулуарах в разговоре с нашим корреспондентом Виктор Тимонов признал существование законной «схемы», позволяющей брать участок под строительство социального объекта, создавать на нем видимость деятельности, а затем оформлять в частную собственность и продавать заинтересованной стороне под какие угодно цели. На стороне махинаторов от строительства при этом мощная юридическая поддержка. Это хорошо, что в мэрии промышляющих таким бизнесом людей хорошо знают и «взяли на карандаш». Плохо, что этот вопрос еще несколько лет назад поднимал депутат Законодательного собрания НСО Николай Мочалин, но это мало помогло, с тех пор так и остался открытым вопрос Quo vadis? («Кому выгодно?»).
Дмитрий КАРАСЕВ, «Новая Сибирь»
