Власти ищут новые меры по решению проблем обманутых дольщиков
НА ТЕРРИТОРИИ Новосибирской области находится 48 проблемных объектов. Большая часть брошенных жилых домов — 42 — приходится на областной центр. Что делают областные и муниципальные власти для решения проблем обманутых дольщиков, журналистам рассказали заместитель министра строительства Новосибирской области Иван Шмидт и заместитель мэра — начальник департамента строительства и архитектуры Новосибирска Алексей Кондратьев.
Как сообщил Иван Шмидт, Новосибирская область хоть и входит в число лидеров по долгостроям, но при этом занимает лидирующие позиции в стране по изобретенным, реализуемым и доказавшим свою эффективность на практике механизмам решения этой проблемы. Подтверждающей такое утверждение является цифра завершенных благодаря вмешательству властей в последние годы долгостроев. С 2010 по 2016 годы удалось достроить 61 проблемный объект. А по каждому из оставшихся имеется полное представление о мерах, необходимых для их достройки, и разработаны дорожные карты.
Деньги на площадки
Общий объем средств, которых требует решение проблемы всех долгостроев в городе, по оценке Алексея Кондратьева, составляет около 6 млрд рублей.
«Это не значит, что средства должны привлекаться из бюджета, — продолжает он. — Будут привлечены и средства от реализации свободных квартир, которые есть в этих объектах. Но наш анализ таких объектов показал, что там недостаточно свободных «квадратов», продажа которых обеспечит их достройку. Значит, в рамках масштабных инвестиционных проектов необходимо привлечь порядка 3 млрд рублей. Для этого мы провели также анализ свободных территорий в Новосибирске, их также недостаточно. Между тем, на такой ресурс необходимо порядка 100 гектаров. Решением проблемы занялось региональное правительство. С его подачи в ближайшее время городу будут переданы два дополнительных участка».
«Сегодня есть предложение от Министерства строительства по двум крупным территориям, которые планируется предоставлять для того, чтобы компенсировать средства, необходимые для достройки объектов, — уточняет начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска. — Эти земельные участки расположены в северной части Новосибирска и в Первомайском районе. Требуется еще дополнительное время для проработки со строительными организациями города, которые должны быть заинтересованы в этих территориях. Эти территории должны стать привлекательными с точки зрения обеспечения инженерными коммуникациями. Этой работой сейчас занимаемся совместно с Минстроем. Считаем, что в течение 2017 года у нас должна появиться полная определенность по использованию новых территорий и определенность по тем строительным организациям, которые изъявили бы желание их осваивать».
Впрочем, состояние ряда проблемных объектов не требует значительного финансового влияния и привлечения для этого земельных ресурсов. Для многих достаточно бюджетных субсидий на подключение инженерных коммуникаций — тепла, воды и света. В городе 15 таких долгостроев, строительство 13 из них будет завершено уже до конца 2017 года, заверил Кондратьев.
Дольщиков в перечень
По словам Ивана Шмидта, камнем преткновения решения проблем брошенных покупателей жилья в строящихся домах является то, что многие из них вкладывали свои средства не в рамках действующего федерального законодательства. Заместитель министра напомнил, что с 2005 года в России работает 214-й федеральный закон, по которому средства граждан в жилищное строительство могут привлекаться застройщиками только на основе договоров долевого строительства. Но на практике достаточно большое количество средств физических лиц вкладывалось в стройку по так называемым предварительным договорам с субподрядчиками, которые юридической силы не имеют.
«Мы столкнулись с проблемой договорных отношений между заказчиком, генеральным подрядчиком и субподрядными организациями на объекте, — поясняет заместитель министра строительства региона. — Эти договоры сегодня никоим образом не подлежат юридической проверке со стороны городских властей и правительства Новосибирской области на основании существующего законодательства. Проверяется только финансово-хозяйственная деятельность любого застройщика в рамках договоров долевого участия, зарегистрированных в юстиции. Ограничения в законе не позволяют нам шире взглянуть на проблему. Мы не можем обнаружить количество предварительных договоров, пока нет заявлений и жалоб от пострадавших граждан. Только после этого включается механизм поддержки. То есть пока человек не обратиться в органы власти, мы его проблему нигде увидеть не можем. Поэтому во всеуслышание говорим везде и во всех СМИ о 214 ФЗ. Пока это единственный закон, который регулирует привлечение средств граждан в жилищное строительство».
Впрочем, на территории Новосибирской области действует и собственный закон — 583-й.
«Каждый проблемный объект — это 250, а то и 300, а то и 500 млн рублей, необходимых для его достройки. Зачастую свободные площади в этом объекте либо равны нулю, либо — 5-10 процентов, — раскрывает подробности Иван Шмидт. — Средств граждан, которые собираются, на его достройку не хватает, тем более что 90 процентов квартир сегодня приобретается по ипотеке — значит, собственных ресурсов у их покупателей просто нет. И наши субсидии, направленные на подключение инженерных коммуникаций, и субсидии конкретным гражданам являются малой долей. Поэтому единственный действенный механизм сегодня — это 583-й областной закон, который мы разрабатывали совместно с городскими структурами. Это механизм, позволяющий привлечь средства в пределах 5-6 млрд рублей на достройку брошенных объектов. Внутри бюджета мы таких средств не найдем никогда».
Областное законодательство продолжает регулироваться. В частности, по словам заместителя министра региона, сейчас разработаны предложения в 583-й закон по расширению перечня граждан, которые могут быть официально признаны обманутыми дольщиками, возможности включения в него тех, кто заключил пресловутые предварительные договоры.
«Если раньше это были только те, кто вкладывал средства в строящуюся квартиру в рамках 214-го федерального закона и имел договор долевого участия, то сейчас мы предлагаем этот список расширить, включив в него людей, которые признаны потерпевшими от нерадивых застройщиков в рамках уголовного дела или по решению суда», — пояснил Иван Шмидт.
Предварительные обременения
Тульская — это два дома площадью 702 кв. м. Стоят без движения больше десяти лет. Дольщики периодически выходят на голодовки, вот и сейчас они в очередной из них. Здесь заключены 232 договора долевого участия и 192 предварительных договора с субподрядчиками. На достройку объектов, по оценке городских властей, нужно 800 млн рублей.
«Но уже выбран генеральный подрядчик, который зарекомендовал себя на достройке, — это СМУ-9», — ввел в курс дела журналистов и наиболее рьяных дольщиков, прорвавшихся на пресс-конференцию, Алексей Кондратьев.
«Две недели назад губернатор подписал постановление о выделении земельного участка компании «Энергомонтаж», который будет передан генеральному подрядчику», — продолжил коллегу Иван Шмидт, поясняя механизм инвестирования в жилой комплекс на Тульской.
Кроме того, мэрия предложила заключить соглашения с теми дольщиками, которые пострадали в рамках предварительных договоров, взяв на себя роль своего рода рефери. По словам Кондратьева, на последнем собрании, посвященном обсуждению их ситуации, присутствовали 70 человек. Но только 15 из них пошли на такое соглашение. Прочих остановила неопределенность сроков, в течение которых будет исполнено соглашение. Но она вызвана, по словам чиновника, объективными причинами — здесь будут задействованы правоохранительные органы, за длительность деятельности которых мэрия не может отвечать по определению.
«Соглашение носит эксклюзивный характер, — продолжил представитель областного Минстроя. — Это велосипед, который изобретают мэрия и областное правительство, новый механизм, направленный на решение проблемы, когда этого не позволяет сделать 214-й федеральный закон».
Степень готовности проблемных домов на Тульской — 40-50 процентов. При этом в городе имеются долгострои с нулевым циклом строительства — на улице Зыряновской, например. Его намерены реанимировать после общения городских властей с активом ЖСК. Понадобится около 300 млн рублей. На улице Связистов строила компания «Авантаж», и тоже безуспешно. Там, по словам Кондратьева, будет вводиться внешнее управление и предоставлен земельный участок. Все проблемные объекты власти планируют завершить до 2018—2019 годов. Новых долгостроев в последние два года, по словам Ивана Шмидта, на территории региона не появляется.
«Большой ввод жилья в Новосибирске имел и проблемы, связанные с большим количеством брака и участием нерадивых застройщиков, — поясняет Иван Шмидт. — Сегодня таких участников рынка мы уже практически выхолостили с территории области, остались единицы».
Кроме того, по мнению замминистра, свой эффект дал закон о саморегулируемых организациях, распространенный на сферу строительства. Он также не пускает на этот рынок сомнительных застройщиков.
«Для решения проблемы важно взаимодействие не только региональных и городских властей, но и самих дольщиков. Благодаря конструктивному диалогу с 2010 года нам удалось достроить и ввести в эксплуатацию 61 долгострой», — сказал Иван Шмидт. Он также напомнил, что в целях завершения строительства и ввода «проблемных объектов» в эксплуатацию органами исполнительной власти региона и органами местного самоуправления города Новосибирска оказываются меры поддержки за счет средств областного и городского бюджетов.
Наталья СИДОРОВА, «Новая Сибирь»
Фото предоставлено агентством «Интерфакс»
