С 2024 года жилье в городе строится только по КРТ — по мнению вице-мэра Евгения Улитко, этот механизм показывает свою состоятельность.
Количество реализуемых на территории Новосибирска проектов комплексного развития территорий достигло 32, они охватывают более 120 га городской земли и предполагают создание 1,9 млн кв. метров жилья, но не только. По данным вице-мэра — начальника департамента строительства и архитектуры Евгения Улитко, в каждый договор КРТ заложены дополнительные обязательства застройщика. О том, какими они бывают, он рассказал на встрече с журналистами.
КРТ — механизм молодой. В Новосибирске базу для его внедрения подготовили в 2022 году. В первый год город заключил три договора КРТ, в 2025-м уже более 20 — на почти 1,2 миллиона квадратных метров.
Ключевая особенность КРТ в том, что это девелопмент с обязательствами. Договор помимо жилищного строительства предусматривает социальные обязательства — расселение ветхого жилья, участие в строительстве дороги, детсада или школы. Евгений Улитко рассказывает: по этой формуле город уже получит от застройщиков много школьных мест, проектную документацию и реальные построенные объекты. Из уже законченного за счет средств застройщиков вице-мэр называет детсад на улице Николая Островского, новый корпус детского сада на Крылова, начальную школу по ул. 1905 года, 12.
Обязательства на стороне города — строительство или реконструкция конкретных участков дорог, частичное расселение аварийного фонда. «Еще мэрия координирует компании в создании таких объектов. Например, на застройщике лежат обязательства по небольшой школе, а городу нужна большая — тогда возникает наша договоренность с ним о том, что мы будем или сами выкупать у него часть мест, созданных сверх обязательств, или привлекать финансирование от небольших компаний, обязательства которых возникают в рамках других проектов КРТ».
Механизмы комплексного развития территорий в закон и подзаконные акты закладывались так, чтобы давать властям возможность возвращать к жизни заброшенные или просто неэффективно используемые городские земли. В Новосибирске, считает Евгений Улитко, ключевая задача в этом плане — ликвидация аварийного фонда.
«Она предусмотрена практически во всех проектах, — говорит он. — Второе — это реализация градостроительных решений. Это когда в проекте планировки написано, где должна быть школа, детсад или дорога, но по тем или иным причинам их нет. И, наконец, задача третья — это, собственно, развитие города, его реновация, формирование современного архитектурного облика».
Яркий пример реализации по всем направлениям одновременно — КРТ на Журинском спуске — участке города прямо на пересечении серьезных городских магистралей, на котором жизнь будто замирала на десятилетия.
«Не каждый житель города знал, что там есть озеро. А теперь вы уже можете подойти к нему и посмотреть, как оно выглядит. Это раз. Оно уже очищено — это два. Проведены работы по благоустройству берега — три. Но главное — силами застройщика ликвидируется жилищный фонд, который, если по-честному, уже давно требовал к себе внимания».
Недавно мэрия выдала застройщику компании «Брусника» разрешение на строительство первой очереди, работы уже идут. «Этим проектом оперативно решалась задача по расселению — она решена, по благоустройству — решена. Проектом планировки рядом предусмотрено создание большого образовательного кластера — двух школ и двух детсадов. Наша первоочередная задача в данной локации — определение механизма их создания. Одним из застройщиков уже осуществляется проектирование детского сада».
Еще один проект КРТ ликвидирует 27 ветхих бараков в Академгородке: там тоже уже строят, тоже почти все расселили. К нынешнему состоянию шли долго, рассказывает начальник управления комплексного развития территорий Ольга Чичкань. Проект разбили на два лота, привлекли двух крупных застройщиков, которые сегодня идут опережающими темпами.
В числе 32 проектов городских КРТ есть крупные, есть небольшие. Размер тут вообще не принципиален, важна социальная составляющая, поясняет Евгений Улитко.
«В проект по крупной территории город может включить и крупные обременения — не только школы-детсады-скверы, но и дороги, и поликлинику, и это будет рентабельно для застройщика, — уверен он. — Но можно так же подойти и к локальной задаче: застроить небольшой участок, на котором нужно оперативно расселить аварийный фонд. И это тоже КРТ».
Недавно на торги выставлены два проекта, который такой подход наглядно иллюстрируют, рассказывает Ольга Чичкань. В первый — а это 21 га вдоль улицы Кирова, — помимо расселения порядка трех сотен домов в обязательства включены мероприятия по сохранению объекта культурного наследия (водонапорной башни), реконструкция дорог и создание сквера в полгектара. Во втором проекте — на улице Ветлужской, в левобережной части Советского района — перед застройщиком, напротив, ставится локальная социальная задача — расселение трех аварийных домов.
«Площадка на ОбьГЭСе выставляется уже во второй раз — в первый на нее претендентов не нашлось, — рассказывает она. — Объясняется это множеством факторов — от сложностей с коммуникациями до специфики локации».
Ну и, пожалуй, главный фактор, определяющий динамику развития КРТ, в том, что у застройщиков сегодня иных способов получить площадку под застройку просто нет. Согласно принятой в 2024 году редакции правил землепользования и застройки Новосибирска, жилье строится только через этот механизм. Но если других нет, как понять, что он самый лучший? Со стороны новосибирских девелоперов уже прозвучало, что инициатива о социальном взносе «с метра», поддержанная бизнес-сообществом, более эффективна. «Но ведь нельзя сказать, что этот механизм вне КРТ. Это не разные инструменты, это инструменты с единым смыслом и единой целью. Но внедрение «пометрового взноса» выявило ряд технических сложностей при сотрудничестве девелоперов с банками. И теперь мы видим его как один из вариантов в рамках основного».
Виктор ПОЛЕВАНОВ, «Новая Сибирь»
Ранее в «Новой Сибири»:
