РИТОРИЧЕСКИЙ вопрос: «А кому сейчас легко?» — был центральным на круглом столе «Лучшие бизнес-центры и торговые центры. Как создать лучший проект и сохранять лидерство в дальнейшем?», организованном Новосибирским клубом управляющих бизнес-центров (КУБ) при участии Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).
Как создать лучший проект и сохранять лидерство в дальнейшем?», организованном Новосибирским клубом управляющих бизнес-центров (КУБ) при участии Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).
Мероприятие было призвано дать ответы на животрепещущие вопросы ведущих игроков рынка Новосибирска:
Как удержать имеющихся арендаторов в условиях кризиса и привлечь новых?
Что такое качественный проект с точки зрения управляющей компании, собственника? Что такое качественный проект с точки зрения арендатора?
Как удержать качество услуг на объекте?
Есть ли перспективы у БЦ не в центральных районах города?
Как оказалось, данный круглый стол является лишь разминкой в преддверии намеченной теми же общественными организациями на 30 сентября 2016 г. конференции с пилотным названием «Тенденции управления объектами коммерческой недвижимости». По словам президента Клуба управляющих бизнес-центрами Татьяны Гениберг, «в ее рамках, кроме всего прочего, предполагается анонсировать запущенную КУБом классификацию бизнес-центров (БЦ) и наградить победителей первого в истории города рейтинга «100 лучших торговых центров России». В рейтинг вошли и новосибирские представители: четыре бизнес-центра и три торговых центра.
Как отметил представитель РГУД в Новосибирске, директор по управлению проектами и инвестициями «ЕЛКА девелопмент» Максим Марков, «вопрос, как говорил Петр Алексеевич, как из этого конфуза сделать викторию». Если БЦ не захотят пройти эту классификацию добровольно, им сделают ее принудительно. Только пусть потом не удивляются, если вместо «А» получат «В+»…
Председатель Офисного комитета РГУД, управляющий партнер «МТЛ. Управление недвижимостью» (Санкт-Петербург) Николай Антонов прибыл специально для продвижения т. н. «апарт-отелей». Пока в Новосибирске к этому рынку только присматриваются. Во «второй столице» этот рынок развит.
ЕГО клиент — высокооплачиваемый собственник или менеджер, пребывающий в данном городе сроком до нескольких месяцев и не заинтересованный жить в отеле. Например, стоимость аренды снабженной всем необходимым «студии» в апарт-отеле в Санкт-Петербурге начинается от 45 тыс. руб./мес.
Хотя в Новосибирске данный рынок не сформирован, эксперты подсчитали, что для окупаемости (10 процентов годовых) стоимость студии в апарт-отеле в Новосибирске для инвестора должна составлять 3,360 млн руб. Расчет делается на миграцию людей из других регионов Сибири. Переговоры уже ведутся, и интерес со стороны новосибирских застройщиков есть.
Инвесторам в этот вид недвижимости в Санкт-Петербурге управляющие компании (УК) предоставляют «очищенный от операционных издержек» доход на уровне 10 процентов годовых. Стоимость данного вложения для них составляет 95 тыс. руб./кв. м.
Как можно больше услуг выгодно отдавать УК на аутсорсинг — охрану, клининг, техническую эксплуатацию, ресепшен и т. д. Как выразился Николай Антонов, «на рынке полно компаний, готовых предложить те же услуги за меньшие деньги и разгрузить управляющих от лишних хлопот и «человеческого фактора». Значительную экономию дает перевод УК на упрощенную систему налогообложения. При этом «чистая аренда» ложится на одну УК, а коммунальные услуги и сервис — на другую. В данный момент в Санкт-Петербурге ведется перевод ряда БЦ на УСН. Предварительные итоги будут озвучены на конференции 30 сентября.
Интересные результаты в «городе на Неве» дает реализация концепции Self Storage. Если к хранению вещей в централизованных ячейках игроки рынка не готовы, то предложение им заасфальтированной площадки с электричеством и холодной водой по цене 95руб./кв. м пошло «на ура». Арендаторы использовали площади, в частности, для хранения битых автомобилей, пиломатериалов и строительства «холодных» ангаров.
На вопрос: «Как привлечь и удержать арендаторов на окраинах города?» последовал ответ: «В Питере в этом смысле нет окраин. Близость к центру города во всем мире не влияет на «классность» недвижимости. Если только она не находится между свалкой и кладбищем. Главное — концепция и сервис. Например, в БЦ «Технополис» на Пулковской арендаторам предоставляется душ. Там же финны-строители создали переговорные комнаты с… сауной.
Если БЦ находится на окраине в «спальном» районе — значит, надо рассчитывать на арендаторов из малого бизнеса. Каким бы вы «страшным словом» его ни назвали («инкубатор», «бизнес-парк» и т. п.), их интересуют близость к дому, невысокая арендная плата, недорогие питание и связь. Иной вариант — переоборудование под «лофты» зданий промышленного назначения из красного кирпича. Возможность за счет дополнительных услуг (фитнес, парикмахерские, языковые школы и т. д.) заставлять людей задерживаться на работе дольше дает дополнительный устойчивый доход. Таким образом, главное в работе УК — постоянно работать над концепцией, создавая для арендаторов все новые неценовые «магниты».
Как показывает практика, УК, пытающиеся выигрывать на демпинге, больше полутора-двух лет не живут. Как-то влиять на «демпингующих» и навязывающих свои услуги вашим арендаторам конкурентов невозможно. На конкурентном рынке выигрывает тот, кто борется за качество!
А вообще, как «театр начинается с вешалки», так БЦ начинается с холла. Если там очень красиво, есть Wi-Fi, отличные переговорные, прекрасное кафе, то не важно, что дальше, по сути, находится БЦ класса «С». 80 процентов арендаторов на это «клюют». Также УК важно самим создавать такие «якоря» для арендаторов, как, например, маршрутка до дома, по востребованным маршрутам.
Как подчеркнул Николай Антонов, в сфере коммерческой недвижимости 80 процентов успеха зависит от локации и справедливой арендной ставки объекта. Последняя складывается из анализа рыночного окружения в данной локации. Если вы «ниже рынка» — значит, нужно вести ротацию арендаторов. Если в «медиане», — улучшать сервис. Если «выше рынка», следует работать над повышением лояльности арендаторов.
Максим Марков кого порадовал, а кого и огорчил свежей аналитикой. По его данным, по состоянию за II кв. 2016 г. цены предложения за вычетом скидок в секторе офисной недвижимости города по сравнению с I кв. 2016 г. снизились на 1,6 процента (скидки упали с 10 процентов до 3 процента), в торговой недвижимости — упали на 0,5 процента (скидки снизились с 10 процентов до 4,5 процента). Лучше всех себя чувствует индустриальная недвижимость, где зафиксирован рост 8,6 процента (цены предложения выросли, скидки на прежнем уровне). Cкладов класса «А» в Новосибирске дефицит. Спрос не может быть закрыт существующим предложением. Поэтому даже при падении оборота на 25 процентов объемы выручки за аренду сохраняются.
Как считает эксперт, есть предпосылки того, что «рынок вышел из шока, экономика оживляется и у народа появились деньги». По его опыту, как только стоимость продажи и аренды торговой недвижимости в Новосибирске начнет расти (прогноз на вторую половину 2016 г.), она потянет за собой сегмент офисной недвижимости (в 2017 г.).
Большие надежды возлагаются на итоги парламентских выборов. В предыдущие годы темпы прироста денежной массы в российской экономике отставали от инфляции. Помощник президента РФ Андрей Белоусов предварительно «пробил» вливание денег в реальный сектор экономики. Если ситуация повернется вспять, все будет хорошо! Татьяна Гениберг подтвердила, что КУБ уже вступил в переговоры с коммерческими банками о сотрудничестве с целью направления этих денег на финансирование малого и среднего бизнеса по льготной кредитной ставке.
