В 2017 году объемы строительства жилья в Новосибирске сократились на 30 процентов. 

В ДЕКАБРЕ новосибирские застройщики, эксперты, представители власти и банков начали подводить итоги работы в 2017 году. В числе прочего этому были посвящены два мероприятия в ТАСС. 13 декабря — пресс-завтрак новосибирского представительства «Российской гильдии управляющих и девелоперов» (НП РГУД). 19 декабря — круглый стол «Регионального делового клуба строителей» (РДКС), в котором принял участие врио губернатора Андрей Травников.

Объемы падают, продажи растут

Итоги, в общем, неутешительные. Как сказал и. о. министра строительства региона Иван Шмидт, по предварительным данным, на 19 декабря было построено 1 млн 337 тыс. кв. м жилья, без учета индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Отставание от плана составила около 30 процентов. «При самом оптимистичном раскладе мы будем иметь 1 млн 600 тыс. кв. м жилья в год при плановом показателе в 1 млн 950 тыс.».

Основная причина падения, по мнению представителей областного правительства, — это снижение доходов населения и падение спроса на новое жилье. Не находит покупателя примерно каждая третья построенная квартира.

Новосибирск падает уже на протяжении двух лет. Причем оставаясь в Сибири регионом-лидером по объемам строительства, по темпам падения он выглядит хуже других. За 10 месяцев года спад в отрасли по России составил 5 процентов, в СФО — 12 процентов, в Новосибирской области в целом — 21 процент.

По вполне объективным рыночным причинам, в течение года росла средняя цена квадратного метра и достигла 55 тыс. рублей. С января по ноябрь цена выросла на 3,41 процента (в новостройках — на 2,67 процента, на вторичном рынке — на 4,21 процента).

При этом, если судить по статистике заключения договоров долевого участия (ДДУ), объемы продаж растут. Прежде всего у топовых застройщиков. Это скорее закономерно, чем парадоксально. На начало 2017-го на рынке присутствовал определенный «навес» из нераспроданного жилья площадью порядка 13 тыс. кв. м. Эксперты считают, что к концу года эти квартиры процентов на 60 с рынка уже ушли.

ПРЕДСТАВИТЕЛИ компаний «Сибакадемстрой», «ДСК КПД-Газстрой», ГК «Строитель», ЗАО «Береговое», «Девелопмент 54», «АКВА СИТИ» также подтвердили рост покупательского потока к концу года.

Еще одна тенденция — изменилась структура спроса. Сильнее всего в 2017-м дорожали двух- и трехкомнатные квартиры. Например, трехкомнатные на первичном рынке прибавили к цене 4,5 процента, на вторичном — 7,2 процента. Небольшие квартиры по цене практически не двигались. Полномочный представитель РГУД в НСО Максим Марков уверен, что «крупному городу на рынке достаточно 25 процентов однокомнатных квартир и студий, у нас не так давно это число доходило до 70 процентов». С этим согласился и эксперт Сергей Николаев. Пере- производство дешевых квартир на окраине до сих пор давит на рынок теперь уже вторичного жилья. Поэтому застройщики начали продвигаться к центру и предлагать квартиры в домах классом выше.

Точку зрения экспертов подтвердили представители банков. Начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования по Новосибирску ПАО «Сбербанк» Вера Невара, директор по ипотеке ПАО «ВТБ24» Виктория Ферле, зам. управляющего Новосибирским филиалом ПАО «Банк Уралсиб» Владимир Вовкудан, начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка Ирина Ярыгова. Все они говорили о том, что средний чек по ипотечным кредитам в этом году подрос до 1,6–1,7 млн рублей, и это значит, что клиенты начали покупать квартиры большей площади.

Росла в 2017-м и ипотека. По словам Веры Невара, Сбербанк в прошедшем году ставку по ипотеке снижал трижды, и рост кредитов составил 27 процентов по сравнению с 2016-м, а если сравнивать с докризисным 2014 годом, то 67 процентов. За 11 месяцев Сбербанк выдал 6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 10 млрд рублей, до конца года там ждали еще 14 млрд. По группе ВТБ объем выдачи вырос на 20 процентов и увеличился до 43,9 млрд рублей. Как отметила Ферле, конкретно в ВТБ, несмотря на увеличение среднего чека по ипотеке, первоначальный взнос по кредитам не снижался, а рос и составил около 30 процентов от суммы ипотеки, хотя в банке есть кредиты с взносом от 10 процентов.

В 2018-м ситуация ухудшится?

Каковы прогнозы на нынешний год? Раз в конце 2017-го продажи росли даже на фоне роста цен, то спада продаж пока никто не ожидает. В 2017-м ипотека упала ниже 10 процентов годовых, предпосылок к повышению ставок нет, есть предпосылки к дальнейшему падению. Поэтому АИЖК рассчитывает увеличить объем ипотеки в 2018-м на 60 процентов.

Цены на недвижимость тоже будут расти. По оценкам аналитиков, задел из непроданных квартир закончится примерно к III кварталу, с этого времени и начнется устойчивый рост цен.

Какие риски ждут строителей в этом году? Во-первых, у них вызывают опасения поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве. Поправки касаются ограничений по размеру уставного капитала, привлечению средств дольщиков и прав на их привлечение и расходование. Кроме того, теперь один застройщик может получать только одно разрешение на строительство. Закон запретит «перекидывать» средства на другие дома и, по сути, обязывает застройщика образовывать на каждый дом отдельное юридическое лицо. Вместо страховой схемы вводится компенсационный фонд, в который застройщики должны будут вносить до 1,2 процента от стоимости каждой проданной квартиры.

На будущее президентом РФ поставлена задача за три года вообще отказаться от привлечения средств дольщиков, заменив их собственными средствами или проектным финансированием банков. Это означает полный переход к рынку готового жилья.

Ряд застройщиков уже готов продавать только готовое жилье, однако строители сомневаются, что за три года удастся полностью отказаться от денег дольщиков. Пока более 80 процентов инвестиций составляют привлеченные денежные средства, это порядка 3-5 трлн рублей, восполнить эту сумму из других источников будет очень сложно.

Поправка «одно разрешение только на один новый объект» также вызывает вопросы. «Это ограничение закладывает необратимый процесс обесценивания земельных участков в будущем на какой-то период», — считает председатель НП РГУД, директор по продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.

С ростом финансовой нагрузки на застройщика, скорее всего, вырастут и конечные цены для потребителя.

Во-вторых, у строителей остаются и привычные риски. «В отрасли сохраняется отрицательная динамика оценок финансовых показателей — финансовых ресурсов, доступности заемных средств, а также инвестиционной активности. Остается рост цен на стройматериалы. Падение государственных заказов только ухудшает ситуацию в строительной отрасли и дает предпосылки не стагнации, а рецессии в 2018 году, то есть еще более низких показателей», — уверен президент Ассоциации строителей Сибирского региона Александр Савельев.

Эксперты, в частности Марков, видят серьезные риски и в росте ипотеки. В целом по системе с объемами выдачи растут и объемы невозвращенных кредитов.

Итак, с одной стороны — падение объемов строительства, с другой — рост продаж. Вроде все не так страшно. На самом деле, строители считают ситуацию тревожной. Как объяснил председатель РКДС, гендиректор «Первого строительного фонда» Маис Мамедов, «если взять в целом по строительной отрасли, в последний год мы потеряли ввода жилья где-то 30 процентов. Если взять стройиндустрию, это около 70 процентов... Сегодня мы говорим, что проблемы перед строительным сообществом стоят очень остро, а завтра это может стать очень опасно. И тогда придется вкладывать не один миллиард, чтобы ситуацию изменить. Это проблемы обманутых дольщиков, недостроенные дома. Это и стройиндустрия, которая сегодня работает вполсилы».

По расчетам ГК «Елка-Девелопмент», первая тройка застройщиков традиционно собирает порядка 20 процентов рынка, первая пятерка — 30 процентов, первая десятка — 40 процентов, первые 50-80 процентов. Всего в Новосибирске более 250 застройщиков. Выходит, оставшиеся 200 компаний покрывают лишь 20 процентов рынка.

В 2018-м, с точки зрения экспертов, скорее всего, уйдут с рынка Новосибирска до половины застройщиков. В первую очередь слабые, несистемные, которые не могут гарантировать исполнение обязательств перед дольщиками. Таким образом, к 2019-му первая двадцатка будет иметь 80 процентов всего рынка — и по продажам, и по стройке.

Тяжелые времена позади?

Андрей Травников согласился с тем, что ожидать снижения стоимости квадратного метра не стоит и что поправки в 214-й федеральный закон для строителей — еще одна головная боль («под эти условия придется подстраиваться»). При этом он надеется, что самые тяжелые времена застройщики переживают именно сейчас, и будущий год станет периодом умеренного восстановления.

Чтобы выжить в новых условиях, надо меняться. Как подчеркнул Динар Зарипов, уже видны предпосылки трансформации отрасли. «Застройщики перестают просто строить квадратные метры, они все больше заботятся о продукте и его потребительских качествах, уделяют внимание деталям. Уверен, что сервис и забота о клиентах станет основополагающим фактором в решении квартирного вопроса в 2018 году».

Строители попросили руководство области о поддержке отрасли. Они озвучили и возможную сумму такой поддержки — 1,1 млрд руб. Андрей Травников заверил строителей, что власть готова поддерживать отрасль, и в свою очередь попросил поддержки с их стороны в реализации масштабных инвестиционных проектов и решении проблемы дольщиков.

Для стимулирования спроса на строительном рынке будут продолжены программы по приобретению квартир для детей-сирот, отдельных категорий бюджетных работников, по расселению из ветхого, аварийного жилья и строительству школ. В числе возможных масштабных проектов, в которых заинтересован регион и могут быть заинтересованы строители, врио губернатора назвал проект волейбольного центра, новой ледовой арены (вероятность 99 процентов), четвертый мост и завершение строительства перинатального центра.

Виктор ПОЛЕВАНОВ, «Новая Сибирь»

comments powered by HyperComments