Игорь Белокобыльский признал трудности в своем бизнесе и объявил о распродаже активов группы компаний «Стрижи», а в качестве причин назвал кризис на рынке жилищного строительства. В интервью, которое девелопер дал НГС вместе с региональным управляющим «Альфа-Банка» Андреем Фишером, больше всего говорится о трудных временах, хотя вряд ли дело только в них. Сбои в работе входящих в «Стрижи» застройщиков начались раньше, чем стремительное падение спроса на жилье, да и касались они совсем не высоких ипотечных ставок.
В распродаже в основном земельные участки. В апреле «Альфа-банк» выделил девелоперу миллиард дополнительного финансирования, а теперь пришло время его вернуть. На один участок, утверждают Белокобыльский и Фишер, уже есть покупатель. «Зачем быть Плюшкиным?» — вспоминает девелопер героя бессмертной поэмы Николая Гоголя.
Некоторые проекты «Стрижи» не продают, а замораживают: это существующий в стадии котлована ЖК «Новелла» и объект соцкультбыта «Дом искусств» на улице Охотской. Площадка — возле озера Жемчужина Сибири: именно с нее застройщик какое-то время сливал в водоем дренажные воды (за это он потом обещал благоустроить берег озера, но не благоустроил). В ЖК уже были потенциальные новоселы: Белокобыльский утверждает, что всего привлечено 30 дольщиков, около половины из них он уговорил «переехать» в «Русское солнце», остальным вернул деньги.
Вернуться к этим объектам глава «Стрижей» обещает позже, а Андрей Фишер уточняет: после того как спрос возобновится и «цена автоматически пойдет вверх».
Все силы, которые останутся, девелопер предполагает направить на окончание ЖК «Русское солнце». Это его самый пафосный и бескомпромиссный объект — шесть многоэтажек у зоопарка. Уже по именам домов комплекса ощущается присущее лично Игорю Белокобыльскому чувство прекрасного: «Застава» (которую скоро обещают достроить) плюс более отдаленные по срокам «Теремной», «Красные ворота» и «Зимний», а также «Колокольня» и «Ларец». Именно на них потребовался дополнительный «альфабанковский» миллиард.
С «Русского солнца», признает владелец «Стрижей», и началась вся эта «трудная история», поскольку с ним компания вышла не в самое подходящее время. Однако Игорь Белокобыльский запланировал закончить с ним, «а после вернуться к покупке участков взамен проданных».
Насчет кризисных времен девелопер и банкир правы: продажи жилья упали, просрочки выросли. Если считать просрочкой период от полугода, пишет автор телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев, то таких в Новосибирской агломерации порядка 20 процентов, что коррелируется с данными Минстроя РФ по России в среднем — 19 процентов. Но в этой цифре, пояснил эксперт «Новой Сибири», половину дают реальные древние долгострои и, наоборот, уже многие годы заселенные без ввода в эксплуатацию дома «Дискуса».
«Но и 10 процентов при существующей динамике говорят о том, что накатывает волна долгостроев, возникших уже при проектном финансировании, — говорит Николаев. — Посыл, что счета эскроу решат все проблемы дольщиков и все будет сдаваться в срок, не работает. Система проектного финансирования хороша для растущего рынка, для парадов и побед. Как только начинается кризис, она делает жизнь застройщиков еще тяжелее, чем это могло быть при классической системе финансирования».
Застройщикам стало действительно трудно, считает эксперт, и «Стрижи» тут даже не первая ласточка. Первым рухнувшим застройщиком, не имевшим проблемных объектов, была ГК «ПТК-30»: работали люди, работали — и вмиг стали окружены обманутыми дольщиками и уголовными статьями.
«Однако «Стрижи» — это первый из знаковых проблемных застройщиков в «эпоху эскроу» и в пик высоких банковских ставок. Поэтому, вероятно, на «Стрижах» банки будут обкатывать подходы на будущее, а оно будет непростым. При таком тренде скоро мы получим до 30 процентов жилья с нарушением сроков ввода. Так что пора готовиться к появлению дольщиков, обманутых по закону».
Ошибку в работе «Стрижей» Николаев видит в том, что девелопер не рассчитал ситуацию: вышел на рынок с премиум-классом, когда продавался только либо бизнес, либо комфорт с элементами бизнеса. Строить жилье высокого класса стало допустимо только на собственные деньги, а Белокобыльскому, получается, их не хватило.
Но и опоздания со сдачей, и недочеты при вводе у «Стрижей» начались давно. Сданные в ноябре 2024-го два дома ЖК «Рафинад» на улице Лобачевского до сих пор не подключены к центральному отоплению и в очередную зиму, скорее всего, опять войдут с теплом и горячей водой по временной схеме — от резервного электрокотла. Вопрос новоселов «как комиссия одобрила ввод МКД в эксплуатацию без центрального отопления и горячего водоснабжения», заданный прокуратуре, повис в воздухе. Бонусом для жителей стало отсутствие в счетах расходов на этот ресурс, но они, заключая договоры, не предполагали на этом экономить. Да и «Стрижам» эти деньги пригодились бы для чего-то другого.
Дополнительные средства понадобились застройщику из группы компаний и на площадке «Русского солнца». В апреле 2024 года ему пришлось демонтировать фундаментную плиту, стены и перекрытие нулевого цикла 30-этажного корпуса ЖК, комментировало «Прецеденту» УАСИ мэрии Новосибирска, потому что «компанией было принято решение реализовать предложение новой проектной организации и разработать новую проектную документацию на железобетонные конструкции нулевого цикла II этапа строительства». Застройщик заверял, что это не повлияет на сроки сдачи, но они все отодвигаются и отодвигаются, а ведь это верный признак известного каждому причастному к строительному бизнесу замкнутого круга: денег не хватает — стройка стоит — летят сроки — продажи падают — денег не хватает. Но в кризис все можно валить на кризис, который, в отличие от необходимости переделывать сделанное, одинаков для всех застройщиков.
Не обошлось без технических накладок и освоение площадки на Охотской, отведенной для ЖК «Новелла» и «Дома искусств». Именно здесь однажды потребовался отвод сточных вод и из-за акций жителей микрорайона — дополнительные согласования. Игорь Белокобыльский рассказывал, что это и выбило работы из графика. Но когда на площадке обрушился котлован, и в него начали сползать стоящие рядом частные дома, никаких общественников уже не было, а история с водой показалась забавной байкой. Это было уже ЧП: для его ликвидации потребовалось возведение непредусмотренной проектом подпорной стенки, да и после этого стройка не ожила. Сначала объекты должны были завершить до марта 2025 года, затем до декабря, а теперь вообще заморозят, но теперь «из-за кризиса».
Кризис «перетрясёт этот, скажу прямо, оборзевший финансово-девелоперский рынок. Мы все заслужили эту порку», говорит Белокобыльский НГС сегодня, но его обобщение «мы все» известными масштабами проблем строительного сектора пока не подтверждается. Строителям, конечно, непросто. Сокращается вывод жилья на рынок (по данным «РОП» за пять месяцев 2025 года — туда попало на 29,8 процента квартир меньше, чем в 2024 году, и на 40,3 меньше, чем с января по май 2023 года). Продажи жилья в Новосибирской агломерации отстают от прироста строительного задела на 520 квартир (данные на май). Но ведущие компании сохраняют и скорость строительства, и доверие дольщиков, и рейтинги Единого реестра застройщиков.
Борьба с кризисом удается не всем. ГК «Стрижи» в этой категории? Или просто списывает на объективные трудности свои субъективные проблемы? Ответ принципиально важен: если окажется, что, распродавая свои активы, девелопер не освобождается от лишнего, а латает свою фактическую несостоятельность, то все сделки подпадают под понятные риски возможного банкротства. Ну а если распродажа — это действительно выгодное освобождение от «плюшкинского» барахла, то мы все еще увидим и восхождение «Русского солнца», и возвращение к жизни всего остального.
Виктор ПОЛЕВАНОВ, «Новая Сибирь»
Ранее в «Новой Сибири»:
