Состояние коммерческой недвижимости внушает экспертам умеренный пессимизм
— Татьяна Владимировна, какова динамика рынка коммерческой недвижимости?
— На рынке коммерческой недвижимости, начиная с осени 2014 года, наблюдается резкое снижение активности. За 2015 год многие арендаторы оптимизировали свои постоянные расходы, в т. ч. и арендные платежи, сократили занимаемые площади, переехали в более дешевые варианты или добились скидок у своих прежних арендаторов.
В 2016—2017 годах на рынке сложилась новая реальность. Ее особенности следующие:
- новые стройки практически не начинаются. Вводятся в эксплуатацию только достраиваемые объекты;
- арендные ставки существенно снизились;
- среди арендаторов наблюдается относительное постоянство, за исключением тех, кто закрывается либо съезжает;
- свободные площади сдать достаточно сложно. На это уходит масса времени.
— Каковы тенденции, инвестиционная привлекательность различных сегментов рынка? Влияние конкуренции.
— В различных сегментах картина разная:
Если говорить о складах класса А, в сегменте складской недвижимости наблюдаются рост ставок и нехватка площадей. Качество услуг по складам классов В и С невысокое. Если учесть, что в Новосибирске как крупном логистическом центре востребована высококачественная складская инфраструктура, это дает значительный потенциал роста.
Сектор торговой недвижимости достаточно развит.
Построено много торговых центров районного и окружного значения. В последнем случае доля вакантных площадей колеблется от 20,6 процента в ТРЦ «Континент на Гусинобродском шоссе, 20» до 0,2 процента в МФК «Сан Сити». В первом случае данный показатель варьируется от 30,3 процента в ТЦ «Москва» и 15,4 процента в ТЦ «Холидей Family» до 2,9 процента в ТЦ «Юпитер».
Крупнейших региональных ТЦ всего три:
- СТЦ «Мега Новосибирск» (вакантных площадей 0,5 процента);
- ТРЦ «Аура» (вакантных 0,8 процента);
- ТРЦ «Галерея Новосибирск» (6,7 процента).
Поскольку крупных региональных ТРЦ недостаточно, с нетерпением ожидаю ввода ТЦ «Европейский». Также в Новосибирске достаточно торговых объектов, не оформленных как торговый центр либо относящихся к более узкому сегменту street retail. Они разнообразят «ассортимент» наших ТЦ и помогают разгружать наиболее популярные ТЦ в случае их удаленности.
На рынке офисной недвижимости наблюдается переизбыток площадей. Арендные ставки в некоторых случаях упали до 400 руб./кв. м. Непрерывный рост налогового бремени, операционных расходов, затрат на энерго- и водоснабжение, отягощенный сокращением доходности, делает офисную недвижимость все менее инвестиционно привлекательной.
С учетом вышеизложенного, складывается тенденция к реструктуризации занимаемых площадей компаниями-арендаторами. Они снижают непроизводительные расходы, сокращая офисы в пользу торговых и складских помещений
В сегменте индустриальной недвижимости наблюдается острая нехватка небольших (150-500 кв. м) качественных объектов. Имеющиеся полуразрушенные здания прежних заводов или перепрофилируемые складские помещения не закрывают спрос.
Что касается экономической эффективности на рынке коммерческой недвижимости, то стоит разделять цели инвесторов. Если они долгосрочные, то сегодня стоит скупать недвижимость по низкой цене, чтобы при экономическом подъеме ее продать и получить доходность как маржу между ценой покупки и продажи. Если цели краткосрочные, то остаются интересными складская и торговая недвижимость. При этом могут потребоваться вложения на реконструкцию.
Конкуренция во всех сегментах, за исключением складской, очень острая. Основным орудием конкурентной борьбы являются тарифы и цены.
— Что мешает развиваться этому рынку?
— Прежде всего сужение экономического поля в нашем городе и во всей стране. Коммерческая недвижимость — это «зеркало» экономики. Сжатие экономики и бизнеса автоматически ведет к сокращению арендуемых площадей. Локомотивом роста рынка коммерческой недвижимости неизбежно станет рост экономики, который придется неизвестно как долго ждать.
— Ваши прогнозы. Перспективы появления новых интересных проектов.
— Полагаю, что в 2017—2018 годах вышеприведенные тенденции сохранятся. Новых объектов вводиться не будет. Часть невостребованных площадей будет профилироваться собственниками под открытие собственного бизнеса либо переформатироваться. Средние ставки на офисную (511 руб./кв. м) и складскую недвижимость (224 руб./кв. м) сохранятся. С учетом сложившихся тенденций ставки на торговую недвижимость могут пробить вниз текущий уровень 667 руб./кв. м.
Я бы привела не интересные проекты, а перспективные тенденции:
Создаются профессиональные общественные организации, параллельно предоставляющие коммерческие услуги (Клуб управляющих бизнес-центрами, Новосибирское представительство РГУД (Российской гильдии управляющих и девелоперов).
Растет проникновение высоких технологий. Например, новосибирскими программистами на базе 1С создана программа по ведению финансовых потоков для бизнес-центров и торговых центров. Появляются ПО для управления недвижимостью (Aquicore и др.) и для оценки недвижимости (Property Metrics и др.), мобильное приложение для брокеров Apto и т. п.
Появляются новые виды ритейлеров (например, аптечные супермаркеты), которые требуют для себя новых площадок
ТЦ сами развивают развлекательную часть либо сдают в аренду (или предоставляют бесплатно) площади интересным новым проектам. Показательные примеры:
- детский город профессий «Солнечный» (ТЦ «Холидей Family»);
- «Место есть» (ТЦ «Мега»);
- «Авто Сим Новосибирск» (центр аттракционов, стимулирующих движения в ТЦ: «Аура», «Сибирский молл», «Континент»);
- MustHave (ФЭШН- индустрия: ТРЦ «Галерея Новосибирск», «Ройял Парк»);
- боулинги, аэрохоккеи, спортбары («Сибирский молл»);
- крытые и открытые катки («Ройял Парк», «Мега»)
Не говоря о том, что развиваются такие интересные направления, как: built-to-suit (строительство для себя или под заказ конкретного арендатора), апарт-проекты, лофты, картинги, салоны тайского массажа ярмарки, выставки и т. д.
Таким образом, остается надеяться, что в ближайшее время экономика получит внутренний толчок к развитию. Рост доходов населения приведет к ренессансу потребительского спроса. А это, в свою очередь, — к восстановлению и развитию рынка коммерческой недвижимости в нашем бизнес-городе!
Дмитрий КАРАСЕВ, «Новая Сибирь»
