Власти Новосибирска проиграли первый иск по новому Генплану — многие девелоперы считают это сигналом к действию.
На прошлой неделе в прессу попала копия прецедентного судебного решения — в нем на частном примере с пятью земельными участками выявлены слабые места всего Генерального плана Новосибирска, принятого весной этого года. Суть вердикта в том, что главный градостроительный документ был принят с нарушениями процедуры. А раз так, то открывается дорога для исков многих других застройщиков.
Решение горсовета, утвердившее Генплан, оспаривала компания «Союз». Это владелец пяти земельных участков в Заельцовском районе, который развивает и элитный жилой комплекс Flora&Fauna. Четыре участка покупали с 2018 года, один тогда же взяли у мэрии в аренду. Но в марте 2021 года они неожиданно для владельца сменили назначение: вся собственная земля компании и часть арендованного участка стали относиться к зоне рекреации, что существенно ограничило права «Союза» на их использование.
Когда компания заключала договоры, участки были частично в жилой зоне, частично в зоне отдыха и оздоровления. Исходя из этого на них планировали начать строить среднеэтажные жилые дома, социальные и общественные объекты. Провели подготовительные работы для строительства. Теперь все планы рухнули.
В иске к Совету депутатов «Союз» указал: здесь уже давно нет леса — участки подвергнуты антропогенному воздействию еще в советские времена, о чем свидетельствуют, например, руины санатория. Эти обстоятельства уже были доказаны в ходе длительных процедур при подготовке проекта Генплана, но затем произошел один странный фокус, и все это позабылось.
Об этом фокусе с проектом обновленного Генплана в Новосибирске в течение последнего года писали много: документ, прошедший все долгие процедуры, уже был отправлен в горсовет для рассмотрения и утверждения, как вдруг буквально за несколько дней до декабрьской сессии мэр Анатолий Локоть его отозвал. Вернулся план к депутатам только к марту. Его приняли — и тут многие владельцы земли вдруг узнали, что их участки сменили зонирование.
Суд разобрался: процедуры обсуждений и согласований проекта генплана в Новосибирске начались еще в феврале 2019-го. Проходили публичные слушания, работали согласительные комиссии, подписывались заключения и многочисленные промежуточные бумаги… И вот наконец 5 ноября мэр направляет проект на рассмотрение сессии, назначенной на 4 декабря, а 2 декабря, сославшись на обращение Законодательного собрания Новосибирской области, его отзывает. Вновь в горсовет оно попадает уже в ином виде. И Новосибирский областной суд признал, что это нарушило процедуру принятия документа и Градостроительный кодекс РФ.
Интересный момент: в своем иске «Союз» просил обязать горсовет принять новое решение, но суд посчитал, что диктовать что-то органу власти некорректно, и постановил просто отменить его в этой части. В итоге функциональная зона участков после вступления решения в законную силу вернется к зонированию 2007 года.
Издание «Сводка ЦДЖ» констатирует: исходя из этой позиции, Генплан оставил много возможностей для оспаривания с разных сторон. Доработка Генплана проходила с учетом позиции заксобрания по сохранению зеленых зон, но если посмотреть, как территория выглядит сегодня, ей не противоречила и базовая, легитимная редакция документа.
«Решение принималось с такой же глубиной проработки, с какой империи чертили границы африканских колоний: определив территорию Заельцовского бора, ограниченную береговой линией Оби, границей города, Лесным шоссе, границей городских лесов и Дачным шоссе, власти зонировали ее полностью как «рекреацию». С тем и приняли обновленный Генплан, не разбирая, что там да как реально обстоит на этой огромной и давно освоенной людьми территории», — пишет издание.
И еще один важный момент: в решении суда говорится, что обращение заксобрания, после которого мэр изменил отношение к документу, основанием менять проект не являлось. Что как бы напоминает прошлогоднее возмущение многих общественников и девелоперов отсутствием юридических оснований откладывать принятие документа. Впрочем, как этот момент ни трактуй, итогом стало то, что городские власти теперь отдуваются за то, что решили областные.
О том, что в иске «Союза» заданы не первые и не последние аналогичные вопросы к Генплану, «Новой Сибири» говорит и независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
«Создается ощущение, что в Новосибирске нет такого генерального плана, который бы был общепринятым, — говорит он. — Отсюда получается, что мэрия сначала выдает разрешение, потом отзывает, либо продает участок под застройку, а потом переводит его под другое назначение. Участники рынка не воспринимают Генплан как руководство к действию, поэтому застройка и ведется в некоторым смысле хаотично. В решении суда показано, что мэрия сама нарушает законодательство. Значит, последуют и другие иски — как от тех, чьи права реально ущемлены, так и от тех, кто увидит в этом выгодную для себя лазейку».
Еще одна сторона вопроса — влияние на рынок жилья той паузы, которая возникла из-за редактирования Генплана. Сергей Николаев считает ее важным фактором роста цен на недвижимость в 2021 году: «Из-за того, что принятие документа затянули, часть застройщиков не успели вовремя получить разрешения на строительство, и это привело к дефициту новостроек».
Кто будет следующим в очереди за правку градостроительных установок? В Новосибирском областном суде рассматривается иск компании «Труд» к мэрии и Совету депутатов Новосибирска. По данным «Новой Сибири», суть дела тоже касается зонирования, причем размеры спорной территории, расположенной в конце улицы Большевистской, в районе карьера Борок, в разы больше, чем у «Союза».
Напомним, много лет назад компания буквально выхватила этот участок из рук девелопера, который предполагал построить на нем первый в регионе супермаркет «Мега». На торгах за землю «Труд» предложил настолько высокую цену, что приход «ИКЕА» в регион отложился на несколько лет. А победитель планировал возвести там жилой микрорайон, но, говорят, новый Генплан эти планы расстроил.
В иске «Труда» к городским властям участвует и прокуратура Новосибирской области. Ее позиция по поводу вольностей с градостроительным законодательством уже известна: сегодня орган поддерживает позицию общественников и застройщиков в иске к губернатору и заксобранию об отмене поправок в так называемый «закон о региональных ООПТ», который и позволил весной 2021 года рисовать границы рекреации в Заельцовском бору.
Сегодня последняя запись в карточке процесса «девелопер против депутатов» гласит, что производство по делу приостановлено. Причина — невозможность рассмотрения «до разрешения другого дела, рассматриваемого судом общей юрисдикции». По нашим данным, ждали там именно вердикта по иску «Союза».
Константин КАНТЕРОВ, «Новая Сибирь»
Ранее в «Новой Сибири»:
