Компания «Брусника» на прошлой неделе представила мастер-план проекта КРТ на Журинском спуске. Познакомиться с ним стоило хотя бы потому, что за участок в сегменте улиц Фрунзе и Ипподромской девелопер заплатил на аукционе рекордную для Новосибирска сумму — более 3 млрд рублей. И, судя по представленным материалам, проект будет этому рекорду соответствовать.
Участок, отведенный под КРТ, считается выдающимся не только из-за локации (практически в центре и возле крупной транспортной развязки), но и по качествам: на нем есть озеро и крутой перепад высот — почти с девятиэтажку. Соседство агрессивного, шумного города с тихим местечком, а также необычный ландшафт в «Бруснике» рассматривают как вызовы. А еще одним вызовом считают то, что место, несмотря на близость кипучей городской жизни, по факту из нее как бы выключено.
Вообще-то, озеро (или, строго говоря, обводненный карьер) — ключевой фрагмент территории и главное обременение застройщика в рамках КРТ, помимо расселения частного сектора и возведения 150 тысяч квадратных метров жилья. Благоустройство участка вокруг водоема в пункте задач стоит первым пунктом, без него не состоится не только новый жилой квартал, но и спортивный объект регионального значения — волейбольный центр «Локомотив-Арена». Задача, как ее определили девелоперы после анализа, — сделать так, чтобы озеро и рекреационная составляющая в целом украсили и квартал, и спортивный объект.
«Абсолютно дуалистичный характер территории! — эмоционально резюмирует аналитический вывод руководитель отдела земельного банка «Брусники» в Новосибирске Борис Зырянов. — Когда мы в первый раз оказались на площадке, нас это впечатлило максимально: ты не понимаешь, что находишься в самом центре города, в мегаполисе. Многоуровневая развязка, пересечение транспортных артерий — и озеро. Насколько все оторвано от городского контекста, насколько все не обжито».
В итоге «Брусника» взяла эту особенность за основу и, похоже, возвела ее в абсолют. От магистралей комплекс, согласно мастер-плану, отделяют 28-этажные высотки с зеленым садом на «небесном мосту» между ними, общественное пространство внутри разграничивают 10-12 этажные дома, а 6-этажки и урбан-виллы выходят к озеру.
В мастер-план КРТ на Журинском спуске компания заложила все типологии застройки из своего арсенала: высотную, секционную, среднеэтажную и малоэтажную. «И наши любимые урбан-виллы», — добавляет Борис Зырянов.
В итоге в замысле вышел вот такой экогород с извилистым профилем. У всех жилых домов есть закрытые дворы, вокруг них — общественная территория без машин (их компания предполагает скрыть в подземных паркингах). Из подземного перехода человек может отправиться в торговый центр. Или в парковочное пространство, или в офисное, или в общественную зону. А она проходит между домов: реальная пешеходная зона, о которой Новосибирск давно мечтает.
Решение помогали искать китайские архитектурные бюро. Их было два, рассказал руководитель отела мастер-плана Сергей Гапоненко. Одно прорабатывало вопросы создания общественного пространства нового качества, другое отвечало за озеро.
«Экосистема здесь требует не просто формального благоустройства, а именно создания устойчивой среды, которая сама себя может дальше поддерживать и влиять на окружающую застройку, на окружающую территорию, то есть становиться парком, который дальше будет растекаться по всему городу, — говорит Сергей Гапоненко. — Китайские девелоперские площадки наглядно показывают, как на фоне фантастических объемов строительства за какие-то считанные годы на месте полуразрушенной деревни, стоявшей на болоте, появляются живые и понятные города с большими объемами общественных пространств, которые как будто бы складывались много-много лет, а на самом деле преобразились за пятилетку».
Китайский темп нам, конечно, и не снился: проект КРТ, согласно условиям, рассчитан на 10 лет, плюс почти пять ему уже есть. Слова «хорошая выдержка» для этого — не пустая фигура речи: реновация Журинского спуска и озера прошли через столько судебных инстанций, что найти в ней какие-то изъяны вряд ли кто-то сегодня сможет. У нас ведь чем дольше длится прелюдия, тем меньше рисков в работе.
Запущенная в мае 2020 года процедура на торги выставлялась трижды. Сначала долго готовили сам аукцион. Затем его, назначенный на январь 2022-го, пришлось отменить, поскольку не все участки частного сектора оказались готовыми к расселению. Итоги второго аукциона, который дошел до финиша с ценой на уровне стартовой — в районе 60 млн рублей, — отменило Новосибирское УФАС, посчитав, что мэрия необоснованно не допустила к торгам сильных игроков. После того как справедливость претензий подтвердили все судебные инстанции, городские власти исправили ошибку дважды: вдвое подняли стартовую цену (до 121,5 млн) и допустили всех, кто заявился. В итоге собрался пул ведущих российских девелоперов, и входящее в «Бруснику» ООО «Арендный квартал на Шаумяна. Екатеринбург. Специализированный застройщик» взяло настойчивостью и цифрами.
«Я видел, что у Бориса рука устала держать табличку, — кивает на Зырянова главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин, вспоминая тот день. — И не скрою: рад, что победила «Брусника», уже имеющая в Новосибирске знаковые проекты с особым благоустройством. А еще я сильно переживал за судьбу этого места — наверное, одной из последних крупных площадок в центре. Именно по таким территориям определяют развитие городской среды, именно такие проекты задают тренды на всю территорию города».
До воплощения визуализаций в жизнь еще далеко. До 31 декабря 2026 года компания должна выкупить у собственников и снести 60 объектов недвижимости. В 2025—2026 годах — провести расчистку и благоустройство обводненного карьера. Остальное — после.
Виктор ПОЛЕВАНОВ, «Новая Сибирь»
Визуализации из презентации мастер-плана.
Ранее в «Новой Сибири»:
Девелоперы на торгах «добили до пола» новосибирский КРТ у «Локомотив-Арены»
Мастер-план крупнейшего новосибирского проекта КРТ будет представлен в октябре
