Специалисты рынка недвижимости дали несколько советов, где лучше строить дома, чтобы выгодно продать, и у кого покупать, чтобы не стать обманутым дольщиком
СТРОИТЕЛЬНАЯ отрасль в Новосибирской области просела. Продажи падают, стройки замораживают. 19 августа на ГТРК прошла конференция по теме «Тенденции на строительном рынке в 2016 году», где специалисты поделились своим мнением, есть ли повод для оптимизма и надежда на то, что в ближайшем будущем активность на строительном рынке возрастет. Какие выводы можно сделать по итогам первого полугодия 2016 года? Что делать застройщикам? Как быть людям, которые сегодня хотят приобрести недвижимость? Как выбирать застройщика, чтобы не стать обманутым дольщиком? Как меняются цены на недвижимость? Готовы ли городские власти сегодня поддерживать строителей?
В разговоре приняли участие: Сергей Васильевич Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости; Александр Викторович Чернокульский, президент Новосибирской ассоциации риэлтеров; Андрей Александрович Серпенинов, председатель совета директоров управляющей компании «Экополис»; Александр Александрович Астахов, исполнительный директор девелоперской компании Rolband & Partners.
Отрасль строительства — одна из самых конкурентных отраслей в России. Она устойчиво сформирована, выдерживает любые экономические сложности, в ней меняются только форматы застройки и продаж, конкуренции, а сама отрасль останется. Однако в ней всегда было две проблемы: у застройщиков — угадать, чего хочет покупатель, у покупателя — не стать обманутым дольщиком. Сейчас, выбирая новостройки, покупатели в первую очередь обращают внимание не на прирост стоимости, а на потребительские характеристики: чтобы рядом были хорошие детский сад и школа, удобная транспортная развязка, чтобы воздух и вода не были засорены отходами от ближайших заводов, станций — им важны комфорт и удобства. Весь центр застроен, поэтому сегодня спрос больше в отдаленных районах, которые только заселяются и куда еще не пришла городская грязь. У застройщиков, которые угадали, проблем с продажами нет. Другие же, кто плохо просчитал выгоду, уходят с рынка. При этом покупателям всегда хочется купить квартиру подешевле. Хотя слишком низкая цена — один из показателей того, что здесь не все в порядке. По сути, кто покупает квартиры в стройках — потенциальные обманутые дольщики, потому что не знают, достроится их дом или нет. Чтобы не рисковать, логичнее было бы покупать квартиру в готовом доме, но не все могут себе это позволить.
Если говорить о тенденциях, то еще в начале этого года прогнозы были неутешительными. Как уверял глава Минстроя России Михаил Мень, 2016 может стать более сложным, нежели 2015 год. Основной причиной такого мрачного прогноза он назвал начавшийся спад темпов жилищного строительства, который и застройщики, и покупатели полноценно смогут ощутить только в 2016-м.
Кроме того, не восстановился после кульбитов экономики и ипотечный сектор, где общее снижение, по разным оценкам, было 38-40 процентов. От большего падения рынок жилищного кредитования удержала государственная поддержка, в частности, субсидирование процентных ставок.
Опять же остается неясность с рынком строительства по схеме долевого участия, где из-за приостановки заключения новых договоров застройщики уже испытывают нехватку средств.
Впрочем, в Новосибирской области наблюдалась иная ситуация. Удивительно, но наши темпы строительства жилья, общий прирост новостроя, были в положительную сторону. Наравне с Ленинградской областью субъект Федерации занял лидирующие позиции.
Однако и у нас не обошлось без негатива. По данным Национального объединения застройщиков жилья, область лидирует по числу банкротов — на сегодня в разной стадии банкротства находятся шесть компаний, которые вместе строят девять объектов на 1341 квартиру.
С учетом того, что 30 компаний обеспечивают в Новосибирской области порядка 65 процентов всего новостроя, то шесть банкротов — это может стать существенным ударом. Но эксперты успокоили, что в реестре лишь те, кто выдает ежегодно незначительные объемы жилья.
Также многие из самих игроков прогнозируют, что прошлый успех на этот раз повторить не удастся, так как этот рекорд — результат инерционности нашего рынка, не более того. Момент истины наступит как раз в 2016 году. Станет предельно ясно, кто чего стоит в условиях превышения предложения над реальным спросом и ограничения ликвидности на первичном рынке жилой недвижимости. Есть все основания полагать, что макроэкономическая ситуация чудесным образом не изменится в этом году: санкции не отменят и Россия не получит доступ к капиталу западных стран. Резервный фонд страны истратят, и уж точно не на решение задач стимулирования жилищного рынка.
Несмотря на все эти невеселые мнения, строить и жить можно. У нас, во всяком случае, это делают, поэтому людей неизменно интересует вопрос, где и как купить квартиру, особенно в новостройке. В частности, во время конференции от телезрителей приходили запросы на прояснение таких тем, как: как определить, в каком финансовом состоянии находится та или иная строительная компания в Новосибирске, кто на плаву, а кто на грани банкротства и т. д.
Ответы экспертов на этот счет были вполне предсказуемыми. В частности, по их единодушному мнению, чтобы не быть обманутым, стоит посмотреть документацию, которую застройщик обязан предоставлять любому покупателю, ознакомиться с проектной декларацией, отчетом о прибыли, убытках, балансе. Конечно, здесь нужны минимальные финансовые знания. Участники конференции посоветовали посмотреть на баланс: если активов у застройщика нет, дом наполовину распродан и при этом из котлована еще не вышел, то можно сделать вывод, то дом в котловане и останется. Также можно обратиться к специалистам, которые помогут по данным документам проанализировать ситуацию.
Резюмируя все сказанное, можно лишь добавить, что спасение покупающих — дело рук самих покупающих, и однозначной гарантии в непростой экономической ситуации застройщики, за исключением ряда крупнейших игроков, дать не могут. Поэтому предугадать, чем обернется договор долевого участия, невозможно. Но кто не рискует, тот квартиру подешевле не берет, — это же в любом случае лотерея. А обезопасить себя можно, соблюдая ряд перечисленных ваше правил. Не факт, что они сработают, но и уж точно лишними не будут.
Марина ЧЕБЫКИНА, специально для «Новой Сибири»
