Об итогах 2022 года, новых проектах и льготной ипотеке «Новой Сибири» рассказал председатель Совета директоров ГК «КПД-Газстрой».
В 2022 году строительные компании региона запускали новые проекты, ориентировались на рынке с резкими качелями спроса и цен на стройматериалы. Но все же главным вопросом года была судьба правительственных программ «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека», поддерживавших спрос на жилье в последние годы. Именно он на долгое время заморозил формирование планов застройщиков и девелоперов.
Премьер Михаил Мишустин подписал постановление, на полтора года продлевающее льготы, лишь 28 декабря. О нем и об итогах года рассказал «Новой Сибири» Евгений Покровский, председатель Совета директоров группы компаний «КПД-Газстрой», заместитель председателя комитета Законодательного собрания Новосибирской области по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам.
— Скажу откровенно, решения по льготной ипотеке строители напряженно ждали до последнего момента. Я думаю, и в правительстве было то же самое напряжение. Центробанк и Минфин выступали за секвестирование программы. За поддержку индустрии выступали руководители Минстроя РФ — спасибо им большое, что не сдавались. Я думаю, в правительстве РФ взвешивали все аргументы, считали, сомневались. И президент Владимир Путин в итоге подтвердил, что сохранение до 2024 года льготной ипотеки в пределах 8 процентов и 6 процентов для семей, имеющих двух и более детей, целесообразно. Конечно, в этот момент строители выдохнули. У нас сохранится, по крайней мере, уровень объема продаж.
Но какой удар отрасль получила за период ожидания решения! Все строители, которые работают по счетам эскроу, стояли на паузе и ждали результатов. И потенциальные покупатели не понимали: брать квартиру сейчас — а вдруг потом ставка поднимется? При 10,5 процента средний платеж по ипотеке составлял бы порядка 40-50 тысяч в месяц. Для любой нормальной семьи, даже со средним достатком, это тяжелое обременение.
Победил в результате здравый смысл. До второго полугодия 2024 года мы сможем работать хотя бы предсказуемо. Это главное. Такие нервные ожидания, как были в этом году, сильно напрягают.
— А ведь существуют оценки, что строительство сегодня — едва ли не самая рентабельная отрасль.
— Не надо забывать, что наша рентабельность серьезно снизилась за последние годы. Это раньше мы могли получать 28-30 процентов. Сегодня 10-12 — это предел.
2022 год был особо тяжелым и непредсказуемым. Мы в очередной раз пережили резкое изменение цен на стройматериалы — песок, сыпучие грузы повышались на 100 процентов. Я уже не говорю о цементе, металле и тому подобном. Ценник возрос резко, а с ним и наша себестоимость. В сегменте эконом-класса на новосибирском рынке квадратный метр жилья стоил 60-62 тысячи рублей и подорожал до 98. И это не было инициативой строителей. Я могу на пальцах показать, из чего складывается наша цена, — и это подорожание материалов.
— Вопросы ценовых скачков просто вписаны в хронику года — вы их остро ставили на площадках заксобрания.
— Когда цены на песок повысились в два раза, строители спросили: с чего это? Что у нас — экскаваторщики зарплату стали получать в валюте? Металл вырос на сто с лишним процентов, как и цемент. Обои стоили 9 тысяч за рулон, а стали 13. Мы ведь это все ниоткуда не завозим.
Министр строительства говорит, что с этим надо разобраться. Конечно, надо. Но не строители должны это делать. Все должно быть отрегулировано, находиться под жестким контролем. Если вы повышаете цены — объясните, почему.
Я вот объясняю покупателям жилья, почему было 58, а стало 98. Вот — проценты по эскроу-счетам банкам, вот — цена на металл, вот — на щебень, на песок, вот результат. В этих расчетах не просматривается моего желания увеличить долю прибыли. Я даже при индексации заработной платы вынужден сверяться с рынком — повышаем только тогда, когда не можем не повышать. Если бы цены по всей цепочке стройиндустрии были под таким же контролем, думаю, картина была бы иной.
— Но есть ли у власти инструменты и наработки, чтобы контролировать этот вопрос?
— Думаю, руководство Минстроя пытается его контролировать. Но в ручном режиме, задавая такие же вопросы: «С чего это?» Наверняка поставщики стройматериалов имеют аргументы в оправдание: электроэнергия, ГСМ, зарплата... Так давайте четко представим себе эту цепочку и будем ее контролировать. Если бы эта работа вошла в задачи правительства, к ней подключились бы все министерства, то и результат был бы.
— При введении счетов эскроу строители очень болезненно принимали новые условия, но оказалось, что есть угрозы более серьезные.
— Думаю, сегодня большая часть строителей понимает, что проектное финансирование — это благо для спасения. Вот у кого бы поучиться госорганам регулированию процессов, так это у банков. Во время последнего переоформления кредитов по счетам эскроу с меня потребовали водительское удостоверение и разрешение на оружие. Может быть, скоро спросят имя-отчество собаки. Банки настолько обезопасили свои деньги, что со стороны это выглядит абсурдом. Но результат-то мы получаем правильный. Скоро все уже забудут, что такое обманутые дольщики, потому что недобросовестные застройщики уже не могут получить деньги. Зато подрядчики, выигравшие конкурсы по 44-ФЗ, сплошь и рядом оказываются несостоятельными. Когда мы в Законодательном собрании спрашиваем, почему тот или иной объект оказался в подряде у шарлатана, чиновники нам отвечают: мы не имели права ему отказать. Может быть, и не имели, но вы хотя бы проверьте его и узнаете, что кроме двух лопат в гараже и супруги-бухгалтера у него, может быть, и нет ничего. А он выигрывает тендер, даже не собираясь ничего строить.
Обманутые дольщики все отсюда — от упущенного контроля со стороны госорганов. И мы это до сих пор расхлебываем, тратим деньги, прокуратуру занимаем работой. А раньше почему не смотрели, кому достается земля? Почему через пару месяцев не уточнили — застройщик хоть за лопату брался, нет?
А вот банк все проверит. И копейки не даст, пока не узнает биографию твоих родственников, как ты собираешься строить, есть ли у тебя деньги и каков процент выполнения графика строительства. Молодцы. Они навели порядок. Хотя и обошелся он недешево.
— В 2022 году у «КПД-Газстрой» работа шла уже на трех комплексных площадках — кроме микрорайона «Чистая Слобода» появились район «Околица» и жилой комплекс «Тайгинский парк». Что из новых проектов самое особенное?
— Самое особое то, что мы диверсифицировали свой бизнес. Это позволяет нам делать предложение на рынке по разным локациям и степени комфортности жилья. Компания с высокой репутацией по срокам сдачи и качеству строительства, ранее ассоциировавшаяся с одним микрорайоном, расширяет ассортимент и звучит в нескольких микрорайонах.
Интересен проект «Околица». В феврале мы сдаем первый дом, позже, тоже в 2023-м, будут завершены все работы еще на трех объектах. Локация позволяет создавать во дворах детские, спортивные площадки. На той территории работает несколько застройщиков, у каждого свой формат, свои особенности, своя квартирография, близкие цены. Идет добрая конкуренция — честная и открытая. Интересный микрорайон. Уже обозначены участки перспективного строительства школы и детского сада. Думаю, у района большое будущее.
Мы долго работали над принятием решения по «Тайгинскому парку», в итоге за счет оптимизации производства получили 11 га очень привлекательной земли: хорошая себестоимость, собственные техусловия, отличная локализации по стройматериалам.
Жилой комплекс привлекателен и по архитектурному облику, и по квартирографии, и по локации. Недавно приезжал мэр Анатолий Локоть — уговорил выделить два гектара из нашего участка под парковую зону. Создание парка будет нашей ответственностью до полной сдачи. Никаких финансовых ресурсов города привлекаться не будет. Общая площадь жилья в «Тайгинском парке» будет 168 тысяч квадратных метров. Первые два дома сдаем в 2023 году.
— 168 тысяч квадратных метров — это порядка 5 тысяч жителей, а 5 тысяч жителей — это еще одна школа и большой детсад.
— Детсада будет два — они разместятся в специализированных помещениях в жилых домах. А вот школа предполагается на втором участке квартала. Открою секрет: под него мы задействуем оставшуюся часть неиспользуемой территории завода. Вся прочая инфраструктура для квартала закладывается в первой очереди. Плюс транспортная развязка на улице Тайгинской. Договоренность с городом именно такая: делаем парковую территорию, а он продолжит улицу Георгия Колонды, по которой от «Тайгинского парка» можно будет доехать до Красного проспекта за 15 минут. По хорошей дороге.
— Насколько отработана практика выполнения таких взаимных обязательств с муниципалитетом?
— Мы так делаем в «Чистой Слободе». Мне кажется, на сегодня в этом плане складывается очень благоприятная обстановка: мы очень быстро согласовываем такие вопросы с мэрией. Она идет нам на встречу по продолжению улицы Титова, а мы занимаемся проектированием и началом строительства. Так же было со школой. По второй школе вопрос практически решен. Мы уже профинансировали первый этап, мэрия уже выбрала застройщика. Так же было и по четырем детским садам. На первом этапе участвует «КПД-Газстрой»: обеспечиваем бесплатное подключение к коммуникациям, подготовку площадки, подъездные пути — а дальше стройте. Благодаря этой схеме острой проблемы с детсадами в «Чистой Слободе» уже нет, мы ее сняли, а вот школа еще нужна.
Проблема всех проектов комплексной застройки — резкое отставание социальной инфраструктуры. Строительство школ, детсадов, досуговых объектов, внутриквартальных дорог. Я думаю, все строители согласятся: чтобы решить эту проблему, надо привлекать застройщиков, взамен давая им реальные льготы — например, по налогу на землю. Тогда мы четко будем знать, куда идут наши деньги, мы бы строго контролировали расходы, и цена объектов получалась бы совсем другой, ведь я тратил бы из своего кармана.
К сожалению, ни город, ни область не хотят упускать налоги, а мы ведь их платим в серьезном количестве. Так давайте часть направим на строительство социальных объектов. Все посчитаем, все распределим. И ответственность уже будет на мне.
Вопрос пока не движется. По мелким вопросам мы договариваемся в том числе через суды. Во многих вопросах мэрия продвинулась. Но там, где касается больших денег, все сложно. Хотя они ведь все равно будут тратить эти деньги на социальную инфраструктуру, никуда от этого не деться.
Виктор ПОЛЕВАНОВ, «Новая Сибирь»
Фото предоставлено ООО ГК «КПД-Газстрой»
Ранее в «Новой Сибири»:
